一、成本的概念

建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建安工程费、基础设施费（社区管网、园林景观）、配套设施费4大项。

开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费

完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。25%~30%

项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。

二、方案设计与成本

1、方案设计与成本

大家经常听说设计阶段影响成本70%？

案例1：XX方案选择

100M、120M、150M建安造价比较：

1、桩基：

100M以管桩为主，平米指标140元/M2左右；

120M2及以上以钻孔灌注桩为主，平米指标260元/M2左右；

2、结构：

100M&120M：含钢量8KG*6.5=52元/M2；砼含量0.05*560=28元/M2

100M&150M：含钢量20KG*6.5=130元/M2；砼含量0.15*560=84元/M2

3、措施费：

100M&120M：塔吊、超高费等差价在30元左右；

100M&150M：塔吊、脚手架、超高费等差价在80元左右；

4、安装工程：

100M&120M：差价（给排水、消防）在50元/M2左右，；

100M&150M：差价在80元/M2左右。

5、汇总：

100M&120M：[（260-140）+52+28+30+50]=280元/M2

100M&150M：[（260-140）+130+84+80+80]=494元/M2

6、以26万方为例：

100M&120M：280*26万=7280万；

100M&150M：494*26万=12844万。

以上费用仅计取直接的建安费用，不包含因超限增加的报批、施工工期增加引起的损失。

以三个月计取土地费用利息：22亿*年息12%/12月*3个月=6600万。

案例2: XX地块方案

案例2：XX项目商业售价比较:

商业内街（旧）与外街（新）售价比较：

旧方案：3万/M2*1.2万=3.6亿；

新方案：4万/M2*1.2万=4.8亿；

直接售价差=4.8-3.6=1.2亿。

集中商业与小商业的售价及销售速度均存在较大的区别，集中商业整体出售的对象比较狭，除特殊要求外，商业配比能做成沿街店面在销售的价格及去化率是比较好的。

2、建筑风格对成本影响

法式风格好不好？

案例3：XX项目别墅：

法式全干挂外立面：2050元/M2

英式面砖外立面：500元/M2（GRC线条，若为石材线条1200左右）

意式全干挂外立面：1800元/M2

石材线条的价格与大板比例1:1.2

以10万M2算：直接成本1550*10=15500万

每户300*1550/10000=46.5万/户

建安组成：

基础250+主体1650+安装300+外立面2050+木铝窗1500*0.45+入户门150+屋面瓦145+电梯500+弱电40+提升泵40+消防60+花架70+铝合金雨落管40+栏杆20=5990

案例4：XX项目别墅

XX项目联排部分满铺地下室面积：23466M2，总户数：86户，上部26330M2

换个售价：XX项目原售价0.8万/M2，假设售价1.1万/M2

平均每户：26330/86=306M2/户，地下室23466/86=273M2

每户售价：300M2*1.1万=330万

利润：330-（地价300*0.1+地下室274*0.35+上部建安300*1.3*0.35+前期600*0.015+基础设施600*0.06+配套等其它300*0.01）*1.25=-59万

利润率=-59/330=-18%

实际别墅地价按占地分摊2900元/M2，实际售价9300元/M2，利润率？

法式风格对室内装修及景观都会较大影响。

3、地下室面积与成本

问题：

1、人车分流好不好？

2、是不是所有的项目都适合？

3、地下室面积做多少合适？

案例3：利润分析：

XX项目联排部分满铺地下室面积：45085M2，总户数：212户 上部面积约：63000M2

平均每户：上部300M2/户，地下室45085/212=213M2/户

每户售价：300M2*1.8万=540万

当外立面2050时：

利润：540-（地价300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.6+前期513*0.015+基础设施513*0.07+配套等其它513*0.01）*1.25=19万

利润率=19/540=3.5%

当外立面500时：

利润：540-（地价300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.45+前期513*0.015+基础设施513*0.07+配套等其它513*0.01）*1.25=54万

利润率=54/540=10%

案例4：XX项目别墅

XX项目联排部分满铺地下室面积：23466M2，总户数：86户，上部26330M2

换个售价：XX项目原售价0.8万/M2，现售价1.1万/M2

平均每户：26330/86=306M2/户，地下室23466/86=273M2

每户售价：300M2*1.1万=330万

扣除地下室后售价：（330万-273M2*0.4万）/300M2=0.63万/M2

利润：330-（地价300*0.1+地下室274*0.35+上部建安300*1.3*0.35+前期600*0.015+基础设施600*0.06+配套等其它300*0.01）*1.25=-59万

利润率=-59/330=-18%

案例5：以高层为例：

1、若车位售价7万/个

2、平均车位成本：30~35M2/个*0.4万/M2=12~14万/个

售价-成本=每个车位亏损：-5~7万。

3、设机械停车位1.3~1.5万/个

每个车位成本：（35*0.4*1.2+1.5）/2=9.15万/个

售价-成本=每个车位亏损：-2.15万。

4、以1000个停车位成本比较：

车位亏损：-7*1000=-7000万

设机械车位亏损：-2.15*1000=-2150万

减亏：7000-2150=4850万

4、建筑面积与可售面积

赠送面积是不是越多越好？

案例6：

以100M2户型为例：

赠送10%成本增加100*10%*2500元/M2=2.5万

直接成本25000/100=250元/M2

售价≥250*1.25=313元/M2才能回收成本

成本：313*100=3.13万/套

案例7：

以100M2户型为例：

赠送15%成本增加100*15%*2500元/M2=3.75万

直接成本37500/100=375元/M2

售价≥375*1.25=469元/M2才能回收成本

成本：469*100=4.69万

假定售价6000，原计划利润率10%来：

假定利润：6000*100*10%=6万/套

实际利润：6-4.69=1.31万/套

实际利润率：1.31/60=2.18%

5、外立面选择与成本

1、外立面材料：石材、瓷砖、涂料

石材：干挂费用350+石材大板150~800=500~1150，不含线条；价格高，施工周期长，档次高；

面砖：施工费用 80~100+材料30~150=110~250；价格适中，对基层外架要求高，施工周期较长；

涂料：施工费用20~30+材料30~150=50~180，价格低，施工方便，耐久性差。

2、线条：应尽量少，成本上及施工难度上EPS＞GRC＞石材

XX项目干挂GRC线条特别多

3、门窗：高层窗墙比尽量控制在0.3~0.32以内，木铝窗1200~1500，系统窗800~1200，中空双层普通门窗480~600。北方的开窗面积与南方有明显的地域差距。

4、墙地比：控制在1.1~1.2以内

6、会所成本

标注为会所的，是不可售的

案例8：XX项目会所：

会所面积：4132M2，总价2870万元，平米指标=6945元/M2。

案例9：XX项目会所：

会所面积：3100M2，总价3343万元，平米指标=10784元/M2。

一、投入大，二、维护成本高，三、带来验收问题，最好是考虑成可以经营的物业，移交给物业管理后可自求平衡。

三、施工图设计与成本

1、结构指标对成本影响

2、图纸的中间审查（合理性、及时性）

案例9：

XX指标改前改后对比

钢筋及砼含量均有所下降。

案例10：

XX项目总建筑面积11万，大面积GRC外墙干挂：合同总额1800万，按建筑面积164元/M2，比整个外立面涂料造价都高。

同样规模的XX项目总价580万，指标52元/M2

说明图纸设计有明显的优化空间。

3、图纸优化

可以借助专业队伍力量进行优化

案例11：

XX项目保温面积通过施工单位提交优化方案并负责审图通过，施工面积从81700M2优化到41562M2，节省近半的工程量，造价从500万优化后226万。

同样其它专业也可以考虑，特别是供水、供电、市政方案等；

屋面保温公消（2012）350号文废止（2011）65号文A级材料要求，节省三份之一造价以上，工期上也有保障。

1、设计标准化的好处：

对设计节省设计时间、研究透彻；

对工程节省工期、质量有保证；

对成本节省招标时间，大批量定单招标上具有话语权，成本可控。

2、战略采购对设计的影响

战略采购的战略价值：

短期价值：降低成本、提升效率、统一品牌、保证品质

长期战略价值：提升集团的品牌影响力、实现子公司项目之间的部品资源共享、促进设计效益，实现换装式设计、战略采购与部品及设计的标准化相互要求和推动，最终使企业通过建筑标准化和工业化达到规模经营，实现规模效益

四、标准化与成本

总价包干合同，寻找机会找空子

案例12：XX项目精装房

精装户内分隔墙拟委托总承包单位提前施工，施工单位提出按正常计价外需额外增补费用380多万。

理由是：建筑面积增加10%约1.4万M2，总包与班组结算按面积为基数，

案例13：XX项目门厅装修

XX项目标准层电梯厅叠级天棚设计，后变更为普通吊顶，取消镂空茶镜装饰面，有投标人在与设计人员沟通时预先知道存在变更，采用不平衡报价，650元/M2报价480M2，170元差价放在其它项目中。

结算：装修面积8500*170=145万，约占总价10%

案例14：XX项目设计变更

XX项目设计变更份数约100份，共326页，总金额占造价5%；

北区设计变更份数约100份，共333页，总金额占造价5%；

案例15：XX项目外墙石材干挂，设计变更37份，变更总价10%。

设计变更影响造价平均10%左右，但工作量是非常大的，无法做到按单结算。

五、设计变更与成本