动态成本

第二章：动态逻辑

问1、什么是动态成本？

答

动态成本是房地产项目建设过程的预估结算成本即时反应，是对项目未来成本状况的预测，是项目动态经营状况分析的基础。简单来说，动态成本就是随时统计、测算和整理而行成的项目“预估结算成本”。动态成本强调动态，即时的动态已发生成本与动态待发生成本之和。

动态成本与目标成本最大的区别，在于动态成本是即时的动态的、而目标成本是特定的静态的。

问2、动态成本的价值？

答

动态成本检验动态经营管控水平。准确及时的动态成本是项目和区域乃至集团层面做出经营决策的重要依据。动态成本最大的价值在于，可以通过它能够帮助管理人员提前预判项目成本超支与否，并据此追溯到风险根源和制定管控措施，最终实现目标成本不超支。

通过动态成本，可以快速分析项目的动态经营指标（如动态净利润率），并据此制定针对性的“开源和节流”策略，发挥成本助力经营管理的作用。

问3、目前成本数据已经全部上线，ERP 系统能完成项目动态成本的统计编制，为何还需进行线下动态成本编制？

答

最关键的原因，动态成本有效管理非一朝一夕之功。动态成本必须来源于项目一线实际情况和信息，就一个具体项目而言，项目的合同、费用、签证、变更和待发生信息是最最基础的，有了这些，自然就形成了五大台账，也就自然形成了动态成本。而这些基础信息，无一例外需要在现场一一复核，无一例外需要较扎实的专业基本功。如果项目数据不多，动态成本完全可以通过线下实现。但是，集团现在受控项目超过 500 个，要实现有效管控，就必然借助于信息化手段，因此强调线上；信息化能实现集约管控，但也存在阶段性的弱点，就是难以实现及时核查！与此同时，线下动态成本虽然不利于集团化管控，但其具有线上不可比拟的优点：逻辑很直观、信息不滞后！因为基础条件和团队成熟度等综合原因，整个团队线下基本功还不够扎实，如果在此条件下完全丢掉线下基础工作在线上跑起来，会导致大量的数据失准，上线越多麻烦越大，甚至会误导经营决策。数据准确是基础、及时是前提。因此，现阶段一定要加强线下管控。通过线上线下并行的体系对照检查、防止错漏，构成数据质量双保险。

未来随着 ERP 系统不断完善和团队不断成熟，待条件允许，必然可以完全取消线下只保留线上。

问4、线下动态成本的编制是何种逻辑？

答

动态成本=已发生成本+待发生成本

问5、线上动态成本的编制是何种逻辑？

答

线上动态成本依然遵循动态成本=已发生成本+待发生成本的基本逻辑。但线上更清晰反映为合约为基本单元（如图）

问6、如何做好动态成本编制工作？

答

首先，做好已发生成本信息的即时登记，对已发生合同、变更、签证、预算、结算、非合同费用，确保信息完整全面和准确，并做好拆分和归集，做到不漏项不错误；其次，合理预估合同预估变更金额，以合同为基本单元，结合履约进展和实际，预测合约相对应可能发生的变更和签证，构成已发生合同成本的一部份；

第三，科学预测待发生成本，准确掌握项目实际建设情况，分清项目已建部分与待建部分，并以此为基础预判项目成本需求。原则上，合同范围内的内容相关成本变化纳入预估变更，合同范围外新增的，则需要预测待发生。

问7、如何保证线上与线下动态成本的一致？

答

首先，应避免为保证线上线下一致，而根据线上数据随意修改线下台账；其次，要根据线下梳理的预估变更和预估待发生进行线上预估变更和待发生合约规划的调整和复核，其基本动作可分解如下：① 成本动态台账中各级科目（到末级）目标成本金额线上线下保存一致；② 合同台账中合同数量及合同金额、已发生签证、变更、预估变更金额、预估结算金额科目线上线下保存一致；③ 无合同费用台账中无合同费用数量、每份无合同费用金额和科目归集线上线下保存一致；

④ 待发生台账中每项待发生成本金额和科目归集线上线下保存一致。

问8、如何保证合同台账的质量？

答

线下合同台账质量，最关键的就是及时、完整填报相关信息。线上合同台账质量保证：首先，结合 BIP 审批情况，做好各部门横向沟通工作，确保各类合同及时录入、线下合同台账及线上 ERP 系统，避免阶段性集中录入、补录等情况的发生；其次，录入过程中严格根据《集团 2016 版全成本管理科目释义》规定进行合同成本科目的准确拆分归集工作；

最后，合同实施过程中，不断根据合同已发生变更签证情况、工程实际施工情况等对预估变更进行估算和调整。

问9、如何保证签证变更台账的质量？

答

线下签证变更台账质量，最关键的就是及时、完整填报相关信息。线上签证变更台账质量保证：首先，重视深入现场，掌握工程、设计的实际签证、变更审批情况，及时在线下变更签证台账及线上 ERP 中录入完成审批的签证变更；其次，录入过程中严格根据《集团 2016 版全成本管理科目释义》规定进行签证变更成本科目的准确拆分归集工作；录入时需正确的关联到对应的合同主体；

最后，针对部分已实施且易发生签证变更的合同进行重点监控，如此类合同长时间无签证变更发生应及时调查核实。

问10、如何保证无合同费用台账的质量？

答

线下无合同费用台账质量，最关键的就是及时、完整填报相关信息。线上无合同费用台账质量保证：首先，对于非系统反写的区域平台、集团平台管理费，应做好与财务的对接，掌握该类费用的实际发生情况，确保及时准确地录入到线上线下台账中；

其次，对于其他通过系统反写的非合同费用，应及时根据《集团 2016 版全成本管理科目释义》规定完成非合同费用成本科目的准确拆分归集工作，并将线上信息转录入线下非合同费用台账。

问11、如何保证预估待发生台账的质量？

答

线下预估待发生台账质量，最关键的就是严格结合现场实际，禁止简单套用待发生=目标成本-已发生，否则极易造成动态成本就等于目标成本，不动。线上预估待发生台账质量保证：首先，了解项目目标成本、合约规划、已发生成本情况等，熟悉各类工程的目标成本指标及对应的已发生成本指标；其次，熟悉施工现场，掌握各类工程实际进度情况，梳理已建工程、待建工程等；

最后，做好工程、设计、营销、财务的横向沟通，了解各部门成本需求，结合项目招标计划等完成待发生成本估算，并根据线下待发生台账进行线上待发生合约规划的调整。

问12、动态成本质量考核在全成本考核中的占比？

答

动态成本质量考核按总分 100 分进行评分，在全成本考核中的原始权重是 6.6%，实际权重按考核项目在当季参与考核的内容换算，例如某项目当季仅有动态成本考核，则占比为 100%。

问13：动态成本考核的关注点和要点在哪里？

答

动态成本考核主要关注点为准确性、合规性、逻辑性及其它。准确性：线上录入与线下登记的合同、签证、变更、结算、无合同费用内容及对应金额应保证准确、无遗漏；合规性：线上线下的已发生及待发生成本的归集分摊、拆分是否严格按制度执行；逻辑性：预估变更与待发生成本符合逻辑，如预估变更比例异常且无合理解释的，预估待发生与已发生重复的、未进行量价分离、预估工程量及单价不正常等情况将会进行重点核实；

其它：如合同未上传附件、台账计算错误、同一数据前后矛盾等均会予以扣分。

问14、待发生需明确预计签订的合同和计算依据较难实现，特别是零星工程类，往往是边施工边产生？

答

项目成本负责人应深入施工现场，并随时掌握施工现场动向，保持与各专业工程师的深入沟通，在充分掌握项目建设实际情况并了解项目需求的前提下必然能进行合理的待发生预估。

问15：对于部分新入职的项目成本负责人，对公司合同、造价体系了解不足，如何准确地进行合同的预估变更？

答

首先，新入职的成本负责人必须尽快了解和熟悉项目的目标成本与合约规划，分析对比目标成本、合约规划金额与实际合同签约金额，更要强调，要充分掌握结算水平，避免单纯依赖签约金额误判；其次，严格以现场为准，专业人员必须深入施工现场，掌握各类合同的实施情况及合同施工界面，沟通各专业工程师了解签证变更需求，并结合已发生签证变更进行预估；

最后，力求取得区域平台层面的支持，分合同类别的总结区域内历史合同签证率，掌握公司造价体系及情况。

问16、如何在编制动态成本的过程中发现超支风险？

答

进行动态成本与目标成本的对比分析是帮助发现超支风险的重要途径，主要包括：① 对比科目内已发生成本的单价、量等是否较目标出现严重偏差，如出现偏差超过科目内预估可调配金额，则存在超支风险；② 对比待发生内容是否超出目标成本已计算范围，如出现超支情况且预估科目调配金额不足，则存在超支风险；

③ 四费部分可将已发生费用折算为月均支出，根据工期与目标成本对比，如月支出超过目标成本月均水平，则存在超支风险。

问17、动态成本中某科目待发生预判为节余，后续实际发生时并未节余，此类前后不一致的情况是否影响考核？

答

项目成本管控的基准为目标成本，动态管控过程中结合项目实际情况做合理的预估，同一科目成本数据在不同阶段存在变化，可能前期存在节余、后续结算后并未节余的情况。

科目成本变动本身是正常现象，不影响考核；但如果出现一级科目超支需要进行目标成本追加，则按照《碧桂园集团房产板块全成本管理季度考核办法》进行考核评分。

问18、开发间接费、营销费、财务费、管理费可否不设置强控，此四项科目间可否自行进行平衡，互相进行增减。

答

一级科目间严禁相互拆借调剂。二到四级科目之间调剂也应该遵循同一上级科目原则和相近类别原则。

强控的目的是推动项目成本真正做到“控的住”，避免四费超支需要从目标成本编制的合理性、过程管控的严格性等方面入手，真正落实成本管控。

问19、设计变更及签证完成线下审核后再进行线上补录，实际签证金额为结算时统一计算，过程中录入为预估金额，与最终审核的就存在偏差。

答

存在这一类偏差属于正常现象。动态成本是对项目结算成本的一种预估，其本身随着合同签订、变更签证办理、预算刷新、结算刷新等不断趋于精准。

此类情况下应做到签证变更审批完成后及时录入，结算完成后及时调整，注意规避滞后性。

问20、项目成本负责人工作繁杂，非自身岗位职责的工作任务占用了大量时间，无法集中精力保证动态成本工作的质量。

答

首先，集团在集团 2016【028】号文中已经明确项目成本负责人的职责，并在《项目成本团队建设方案》发文中说明为确保职责有效落实并能切实发挥出专业管控价值，项目不应安排其他非岗位职责相关事务。其次,区域平台加强对项目成本负责人的支持和安排，确保项目成本负责人能将更多的精力投入到成本管控工作。

最后，也是最重要的一点。项目成本负责人必须提高自身专业能力，提高成本管理的工作质量，推进项目全成本管理工作切实有效落地，并通过不断取得良好的工作成果来展现自身工作价值，为项目经营指标的达成出一分力，形成“聚焦成本-精干专业-体现价值”的良性循环。