1、木地板铺装“小块地板”

2、木地板铺装平整度

3、木地板铺装爆灰

4、踢脚线与墙面收口

5、踢脚线与门套线收口

二、墙面工程

1、墙地砖排版

2、墙面瓷砖阳角“海棠角”

3、墙面瓷砖留缝及勾缝

4、壁纸施工

5、门套边缝隙较大

三、顶面工程

1、轻钢龙骨吊顶L型加固

2、轻钢龙骨造型吊顶阴角防开裂

3、轻钢龙骨吊顶吊灯基层加固

4、顶部造型脱缝

5、铝合金扣板吊顶

四、机电、给排水工程

1、空调风口内部处理

2、收纳与配电箱

3、面板漏缝

4、面板安装排布

5、灯具点位布置

五、其他

1、橱柜安装

2、淋浴房安装

3、半封闭阳台地面与室内地面高低关系

4、镜柜与开关面板

2023标杆房企工程精细化-全过程节点管理标准、执行落地及实操案例解析

一、标杆房企工程精细化管理及案例分析

1、房地产行业发展趋势分析

2、标杆房企工程管控体系

二、标杆房企产品管控标准落地解析及案例分享

1、标杆房企产品管控技术标准

2、标杆房企产品管控的管理模式

3、工程策划的指导作用及实施标准

4、方案、图纸审查要点

三、标杆房企优秀项目展示及案例分享

1、绿城标杆项目工程管控执行标准

2、绿城优秀项目工程管控案例分享

3、LOFT车库应用案例分享

四、工程精细化核心管控要点执行落地及案例解析

1、项目运营手册工程弦之建安工程分弦

2、样板管理实施标准及案例分析

3、技术交底

4、过程管控

五、房地产工程管理面临的实际问题及解决方案

1、房地产企业工程管理普遍面临的问题

2、工程管理三大核心之品质管理一工程施工过程管理技能最有效的16大环节

地产成本优化面临诸多挑战。常见的降档减配和方案优化手段，稍有不慎便可能引发验收或质量安全问题，触及业主的敏感神经，进而导致内部营销部门的抵制，甚至引发业主群体诉讼和不良舆情。因此，地产公司需转变思维，探索非客户敏感点上的成本优化潜力，如聚焦于土方、支护、降水等关键工程，通过合理控制成本，实现显著的成本节约，同时确保客户体验不受损。接下来，我们将深入探讨这三项工程中的具体成本优化措施。

◇ 土方工程优化

◇ 土方工程成本拆解与管控

土方工程，作为地产项目施工的关键一环，其成本拆解主要包括开挖与回填两大方面。在土方工程中，我们主要面临三项成本挑战：一是人工或机械的开挖与回填，二是运输，包括运量、机械选择和运输距离，三是土方的买卖或废弃处理。这些成本不仅受到项目自身特点（如规划、产品和地质条件）的显著影响，而且在不同城市、区域甚至相近区位之间也可能存在显著差异。因此，关键在于针对每个项目的独特性，制定有效的成本控制策略和优化措施，以确保土方工程成本在可控范围内。

◇ 降低土方工程量

在设计阶段，我们应精心策划土方工程，充分利用场地内资源，制定合理的土方平衡方案。同时，结合场地自身的坡度进行规划，依据地形走向设计出更富有层次感的方案，以减少土方开挖和平整的工作量。此外，与政府相关部门沟通，推动地库抬高工作，也是降低挖、填工程量的重要措施。

◇ 降低人工需求

在土方开挖和回填的过程中，机械化的运用相较于人工操作，不仅成本更低，效率也显著提高，同时还能确保施工安全。为了避免基坑开挖时坑底土层受到扰动，我们可以保留一定厚度的土层暂不挖掘，待垫层铺设前再由人工挖至设计标高。

◇ 避免重复作业

在土方施工现场，经常会出现机械重复进场、土方超挖、内倒多次以及前期外运土方后期回购等问题，这些问题不仅影响了施工进度，还导致了成本的显著增加。为了解决这些问题，我们需要重点做好土方开挖和回填的方案制定，确保基底土方一次开挖到位，避免超挖和回填不足。

◇ 优化运输规划

土方运输距离是影响土方价格的重要因素。在项目初期，应详细了解项目周边土场的情况，避免过分依赖单一土源。同时，积极寻找运距最短、收土成本最低的弃土场，以降低运输成本。

◇ 实现资源共享

在同一个地区，如果有多个在建工程，可以尝试进行资源整合。例如，A项目可能需要土方开挖，而B项目则主要涉及回填，那么这两个项目之间或许可以寻求某种资源平衡。

◇ 引入竞争机制

过去，土方工程往往被当地的垄断单位所承包。现在，项目方可以在招标前阶段，提前联系多家土方施工单位，利用招标竞价的方式，对土方成本进行前端的优化。

◇ 支护工程优化

◇ 支护工程类型与策略

在房建体系中，支护工程是不可或缺的一环。为了确保施工安全与成本效益的双重考量，我们有必要了解常见的支护类型及其相应的造价水平。支护类型的选择需根据地层和条件而定，以确保方案的安全与经济性。

◇ 降水工程优化

◇ 降水方案的选择

在房建工程中，降水方案的选择至关重要。通过比较管井井点降水和轻型井点降水，结合地质条件来控时长与效果。 这样可以根据具体需求选择降水方案，既可有效降低成本，又能保障施工的顺利进行。

小结：

在土方工程设计阶段，应通过前期资源整合和规划方案制定来降低整个项目的土石方成本。通过现场踏勘和地质勘察，可以明确项目的土石方工程类别、场地土质情况等关键信息，从而制定合理的施工方案和竖向方案。这些措施可以从源头上控制成本。

对于支护工程来说，需要密切关注地下的开挖深度、回填高度以及周边荷载等因素，这些因素不仅影响成本，更关乎项目的质量和安全。在降水工程方面，则应关注地质及水文情况，严格控制降水时长。

土护降工程，受到地块独特性的深刻影响，不仅是保障施工安全的关键措施，同时也是业主可能忽视的关注焦点。因此，房地产企业应将该工程列为成本优化的核心考量领域，进行科学的分析研判，并谨慎推进实施。

①土地成本

②行政事业性收费用

③前期工程费用

④主体建筑安装工程费

⑤景观环境工程

2、全成本管控体系

3、成本管控中的常见问题

基础工程费：以总建筑面积为单位折算的指标，目前的造价水平一般是80－180元/m2，有去到600-700的。

地基处理

完全与场地的地质条件有关

桩基础

它的造价水平受什么影响？

1、地下室

2、基坑支护

涉及到经济性

在能够保证安全的情况下，尽量优化方案，追求最大的经济性。

3、人防工程

受限与国家的强制性规定，想不建都不行。

4、地下室防水

防水层不建议做两道，如果怕漏，从施工管理上找原因，而不准通过额外花费来补自己管理上的漏洞。

5、地面以上建筑

土方工程

1.遵重合约

任何人、任何部门都不要擅自更改合约范围，不要改变合约条件，合约条件和范围的修改，必须按照规定的程序进行。个人和部门都不得越权行事。

2.工程管理过程不越权

项目部管理人员在工程管理过程中不要越权，该设计部门决定的事项项目部就不要自己决定，属合约部门处理的事项，就不要单方面地向施工单位许诺。各方面的工作人员一定要认识到自己的职责，不能随心所欲。

3.成本敏感度

对与工程有关的任何事情，不要只看事情本身和表面，对于任何事情要将它折算成金钱来对待，再将折算的金额与自己的薪水作比较，使我们在“金钱”这个问题上时时处于敏感状态。

4.协同合作

相关部门和员工应保持与造价部门的密切的工作联系，反映情况、征询意见、共同商讨，在造价管理工作上树立整体意识、大局意识，加强协作，一致对外。

随着建筑市场的逐步规范，施工企业已将控制施工成本作为追求企业利润的主要方法。本文对工程项目的成本预测、成本控制、降低成本的有效途径进行探讨，以期对施工企业有所借鉴。项目成本管理是在保证满足工程质量、工期等合同要求的前提下，对项目实施过程中所发生的费用通过计划、组织、控制和协调等活动实现预定的成本目标，并尽可能地降低成本费用的一种科学的管理活动。它主要通过技术、经济和管理活动达到预定目标，实现盈利。　　成本管理的内容很广泛，它贯穿于项目管理活动的全过程，一般包括成本预测、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。下面仅就其中最主要的成本预测、成本控制、降低成本的有效途径三方面进行阐述。

【关键词】成本管理 成本预测 成本控制

01成本预测

加强成本控制，首先要抓成本预测。成本预测的内容主要是使用科学的方法，结合中标价根据各项目的施工条件、机械设备、人员素质等对项目的成本目标进行预测。

1、人、材、机费用预测。

人工费：首先分析工程项目采用的人工费单价，再分析工人的工资水平及社会劳务市场行情，根据工期及准备投入的人员数量分析预测该项工程的人工费。

材料费：材料费占建安费的比重极大，应作为重点予以准确把握，分别对主材、地材、辅材、其它材料费进行逐项分析，重新核定材料的供应地点、购买价、运输方式及装卸费，分析定额中规定的材料规格与实际采用材料规格的不同，对比实际采用配合比的水泥用量与定额用量的差异，汇总分析预算中的其它材料费。

机械使用费：投标施工组中机械设备的型号、数量一般是采用定额中的施工方法套算，与工地实际施工有一定差异，因此要测算实际发生的机械费；还要计算可能发生的机械租赁费及需新购置的机械设备费的摊销费，对主要机械重新核定台班产量定额。　　

2、施工方案引起费用变化的预测。工程项目中标后，必须结合施工现场的实际情况制定技术上先进可行和经济合理的实施性施工组织设计，比较施工方法与标书编制时的不同，据实做出正确的预测。　　

3、辅助工程费的预测。辅助工程量是指工程量清单或设计图纸中没有给定但施工中不可缺少的部分，也需根据实施性施工组织设计做好实际预测。　　

4、临时设施费的预测。大型临时设施工作费的预测应详细调查，确定合理的目标值。小型临时设施费需根据工期的长短和拟投入的人员、设备确定其规模和标准，按实际发生并参考以往工程施工中的历史数据确定目标值。　　

5、工地转移费的预测。工地转移费根据转移距离的远近和拟转移人员设备的多少核定预测目标值。　　

6、成本失控的风险预测。项目成本目标的风险分析，就是对在本项目实施中可能影响目标实现的因素进行事前分析。

通常可以从以下几方面来进行分析：对工程项目技术特征的认识，如结构特征、地质特征等；对业主单位有关情况的分析，包括业主单位的信用、资金到位情况、组织协调能力等；对项目组织系统内部的分析，包括施组设计、资源配备、队伍素质等方面；对项目所在地的交通、能源、电力的分析；对其他（如气候）的分析。

通过对上述几种主要费用的预测，既可确定直接费用及间接费用的控制标准，也可初步确定项目的进度计划，有利于施工企业进行目标控制。可见，成本预测是成本计划的基础，为编制科学、合理的成本控制目标提供依据。　　

02成本控制

施工项目成本控制就是在实施过程中对资源的投入、施工过程及成果进行监督、检查和衡量，并采取措施确保项目成本目标的实现。成本控制应贯穿于项目建设的各个阶段，要按照以下原则进行。1、节约原则。节约不是消极的限制与监督，而是要积极创造条件，着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常检查是否出现了偏差，以优化施工方案，从提高项目的科学管理水平来达到节约的目的。　　

2、全面控制原则。全面控制原则包括两个涵义，即全员控制和(续致信网上一页内容)全过程控制。　　

（1）全员控制。成本控制涉及项目组织中的所有部门、班组和员工的工作，应充分调动每个部门、班组和员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念。　　

（2）全过程控制。项目成本的发生涉及项目的整个周期，成本控制工作要对项目施工的每一阶段制定最佳施工方案，充分利用现有资源，减少施工成本支出并确保工程质量，减少工程返工费和工程移交后的保修费用，及时追加合同价款办理工程结算，使工程成本自始至终处于有效控制之下。　　

3、目标控制原则。目标控制是把计划的方针、任务、目标和措施等逐一分解落实，加以控制。在实施目标管理的过程中，目标的设定应切实可行，越具体越好；目标的责任要全面，既要有工作责任，更要有成本责任；做到责、权、利相结合，对责任部门或人员的业绩进行检查和考评。　　

4、动态控制原则。动态控制就是将人、材、机投入施工过程，收集成本发生的实际值，将其与目标值相比较，检查有无偏离。若无偏差则继续进行，否则要找出具体原因，采取相应措施。对于在工程项目建设活动中不经常出现、对成本目标又影响重大的关键性问题，也必须予以高度重视。　　

03降低成本的有效途径

1、可以从组织、技术、经济、合同管理、内部控制等方面采取措施。

（1）采取组织措施控制工程成本

一是明确项目经理部的机构设置与人员配备，明确处、项目经理部、公司或施工队之间职权关系的划分。项目经理部是作业管理班子，项目建成后即解体，所以不是一个经济实体，应对处整体利益负责。同时应协调好公司与公司之间的责、权、利关系。

二是明确成本控制者及其任务，从而使成本控制职责明确。　　

采取技术措施控制工程成本。采取技术措施是在施工阶段充分发挥技术人员的主观能动性，对标书中主要技术方案做必要的技术经济论证，以寻求较为经济可靠的方案，从而降低工程成本，包括采用新材料、新技术、新工艺节约能耗，提高机械化操作等。　　

（2）采取经济措施控制工程成本　　

人工费控制。人工费约占全部工程费用的10%，所以要严格控制。要从控制用工数量入手，有针对性地减少或缩短某些工序的工日消耗量，从而控制工程成本。　　

材料费控制。材料费一般占全部工程费的65%-75%，直接影响工程成本和经济效益。对材料用量要实行限额领料制度，改进施工技术，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。要对工程进行功能分析，对材料进行性能分析，力求用低价材料代替高价材料。材料价格由采购部门在采购中加以控制，要对市场行情进行调查，在保质保量的前提下合理确定进货批量与批次，降低运输成本。　　

机械费控制。即通过管理施工组织、机械调配，提高机械设备的利用率和完好率，减少施工中所消耗的机械台班量。要加强现场设备的维修、保养工作，降低大修、经常性修理等各项费用的开支，避免不正当使用造成的机械设备闲置；加强租赁设备计划的管理，充分利用社会闲置机械资源，降低机械台班价格。　　

（3）加强合同管理，控制工程成本。

合同管理是降低工程成本、提高经济效益的有效途径。加强施工过程中的合同管理，应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等进行明确约定。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避。

（4）完善施工企业内部控制。

对于施工企业而言，内部控制不仅是资产及记录安全可靠的保证，还可以减少生产经营中的舞弊和错误，减少或规避财务风险。内部控制制度能否得到有效实施，首先取决于企业主要领导者的意识及决心。要树立正确的管理理念，建立机构严密的内控体系，充分做好成本核算，合理确定项目成本管理考核标准；加强风险防范，建立企业内部预警机制。企业管理者要树立正确的风险防范观念，并制定应对风险的有效措施。　

第二章：动态逻辑

问1、什么是动态成本？

答

动态成本是房地产项目建设过程的预估结算成本即时反应，是对项目未来成本状况的预测，是项目动态经营状况分析的基础。简单来说，动态成本就是随时统计、测算和整理而行成的项目“预估结算成本”。动态成本强调动态，即时的动态已发生成本与动态待发生成本之和。

动态成本与目标成本最大的区别，在于动态成本是即时的动态的、而目标成本是特定的静态的。

问2、动态成本的价值？

答

动态成本检验动态经营管控水平。准确及时的动态成本是项目和区域乃至集团层面做出经营决策的重要依据。动态成本最大的价值在于，可以通过它能够帮助管理人员提前预判项目成本超支与否，并据此追溯到风险根源和制定管控措施，最终实现目标成本不超支。

通过动态成本，可以快速分析项目的动态经营指标（如动态净利润率），并据此制定针对性的“开源和节流”策略，发挥成本助力经营管理的作用。

问3、目前成本数据已经全部上线，ERP 系统能完成项目动态成本的统计编制，为何还需进行线下动态成本编制？

答

最关键的原因，动态成本有效管理非一朝一夕之功。动态成本必须来源于项目一线实际情况和信息，就一个具体项目而言，项目的合同、费用、签证、变更和待发生信息是最最基础的，有了这些，自然就形成了五大台账，也就自然形成了动态成本。而这些基础信息，无一例外需要在现场一一复核，无一例外需要较扎实的专业基本功。如果项目数据不多，动态成本完全可以通过线下实现。但是，集团现在受控项目超过 500 个，要实现有效管控，就必然借助于信息化手段，因此强调线上；信息化能实现集约管控，但也存在阶段性的弱点，就是难以实现及时核查！与此同时，线下动态成本虽然不利于集团化管控，但其具有线上不可比拟的优点：逻辑很直观、信息不滞后！因为基础条件和团队成熟度等综合原因，整个团队线下基本功还不够扎实，如果在此条件下完全丢掉线下基础工作在线上跑起来，会导致大量的数据失准，上线越多麻烦越大，甚至会误导经营决策。数据准确是基础、及时是前提。因此，现阶段一定要加强线下管控。通过线上线下并行的体系对照检查、防止错漏，构成数据质量双保险。

未来随着 ERP 系统不断完善和团队不断成熟，待条件允许，必然可以完全取消线下只保留线上。

问4、线下动态成本的编制是何种逻辑？

答

动态成本=已发生成本+待发生成本

问5、线上动态成本的编制是何种逻辑？

答

线上动态成本依然遵循动态成本=已发生成本+待发生成本的基本逻辑。但线上更清晰反映为合约为基本单元（如图）

问6、如何做好动态成本编制工作？

答

首先，做好已发生成本信息的即时登记，对已发生合同、变更、签证、预算、结算、非合同费用，确保信息完整全面和准确，并做好拆分和归集，做到不漏项不错误；其次，合理预估合同预估变更金额，以合同为基本单元，结合履约进展和实际，预测合约相对应可能发生的变更和签证，构成已发生合同成本的一部份；

第三，科学预测待发生成本，准确掌握项目实际建设情况，分清项目已建部分与待建部分，并以此为基础预判项目成本需求。原则上，合同范围内的内容相关成本变化纳入预估变更，合同范围外新增的，则需要预测待发生。

问7、如何保证线上与线下动态成本的一致？

答

首先，应避免为保证线上线下一致，而根据线上数据随意修改线下台账；其次，要根据线下梳理的预估变更和预估待发生进行线上预估变更和待发生合约规划的调整和复核，其基本动作可分解如下：① 成本动态台账中各级科目（到末级）目标成本金额线上线下保存一致；② 合同台账中合同数量及合同金额、已发生签证、变更、预估变更金额、预估结算金额科目线上线下保存一致；③ 无合同费用台账中无合同费用数量、每份无合同费用金额和科目归集线上线下保存一致；

④ 待发生台账中每项待发生成本金额和科目归集线上线下保存一致。

问8、如何保证合同台账的质量？

答

线下合同台账质量，最关键的就是及时、完整填报相关信息。线上合同台账质量保证：首先，结合 BIP 审批情况，做好各部门横向沟通工作，确保各类合同及时录入、线下合同台账及线上 ERP 系统，避免阶段性集中录入、补录等情况的发生；其次，录入过程中严格根据《集团 2016 版全成本管理科目释义》规定进行合同成本科目的准确拆分归集工作；

最后，合同实施过程中，不断根据合同已发生变更签证情况、工程实际施工情况等对预估变更进行估算和调整。

问9、如何保证签证变更台账的质量？

答

线下签证变更台账质量，最关键的就是及时、完整填报相关信息。线上签证变更台账质量保证：首先，重视深入现场，掌握工程、设计的实际签证、变更审批情况，及时在线下变更签证台账及线上 ERP 中录入完成审批的签证变更；其次，录入过程中严格根据《集团 2016 版全成本管理科目释义》规定进行签证变更成本科目的准确拆分归集工作；录入时需正确的关联到对应的合同主体；

最后，针对部分已实施且易发生签证变更的合同进行重点监控，如此类合同长时间无签证变更发生应及时调查核实。

问10、如何保证无合同费用台账的质量？

答

线下无合同费用台账质量，最关键的就是及时、完整填报相关信息。线上无合同费用台账质量保证：首先，对于非系统反写的区域平台、集团平台管理费，应做好与财务的对接，掌握该类费用的实际发生情况，确保及时准确地录入到线上线下台账中；

其次，对于其他通过系统反写的非合同费用，应及时根据《集团 2016 版全成本管理科目释义》规定完成非合同费用成本科目的准确拆分归集工作，并将线上信息转录入线下非合同费用台账。

问11、如何保证预估待发生台账的质量？

答

线下预估待发生台账质量，最关键的就是严格结合现场实际，禁止简单套用待发生=目标成本-已发生，否则极易造成动态成本就等于目标成本，不动。线上预估待发生台账质量保证：首先，了解项目目标成本、合约规划、已发生成本情况等，熟悉各类工程的目标成本指标及对应的已发生成本指标；其次，熟悉施工现场，掌握各类工程实际进度情况，梳理已建工程、待建工程等；

最后，做好工程、设计、营销、财务的横向沟通，了解各部门成本需求，结合项目招标计划等完成待发生成本估算，并根据线下待发生台账进行线上待发生合约规划的调整。

问12、动态成本质量考核在全成本考核中的占比？

答

动态成本质量考核按总分 100 分进行评分，在全成本考核中的原始权重是 6.6%，实际权重按考核项目在当季参与考核的内容换算，例如某项目当季仅有动态成本考核，则占比为 100%。

问13：动态成本考核的关注点和要点在哪里？

答

动态成本考核主要关注点为准确性、合规性、逻辑性及其它。准确性：线上录入与线下登记的合同、签证、变更、结算、无合同费用内容及对应金额应保证准确、无遗漏；合规性：线上线下的已发生及待发生成本的归集分摊、拆分是否严格按制度执行；逻辑性：预估变更与待发生成本符合逻辑，如预估变更比例异常且无合理解释的，预估待发生与已发生重复的、未进行量价分离、预估工程量及单价不正常等情况将会进行重点核实；

其它：如合同未上传附件、台账计算错误、同一数据前后矛盾等均会予以扣分。

问14、待发生需明确预计签订的合同和计算依据较难实现，特别是零星工程类，往往是边施工边产生？

答

项目成本负责人应深入施工现场，并随时掌握施工现场动向，保持与各专业工程师的深入沟通，在充分掌握项目建设实际情况并了解项目需求的前提下必然能进行合理的待发生预估。

问15：对于部分新入职的项目成本负责人，对公司合同、造价体系了解不足，如何准确地进行合同的预估变更？

答

首先，新入职的成本负责人必须尽快了解和熟悉项目的目标成本与合约规划，分析对比目标成本、合约规划金额与实际合同签约金额，更要强调，要充分掌握结算水平，避免单纯依赖签约金额误判；其次，严格以现场为准，专业人员必须深入施工现场，掌握各类合同的实施情况及合同施工界面，沟通各专业工程师了解签证变更需求，并结合已发生签证变更进行预估；

最后，力求取得区域平台层面的支持，分合同类别的总结区域内历史合同签证率，掌握公司造价体系及情况。

问16、如何在编制动态成本的过程中发现超支风险？

答

进行动态成本与目标成本的对比分析是帮助发现超支风险的重要途径，主要包括：① 对比科目内已发生成本的单价、量等是否较目标出现严重偏差，如出现偏差超过科目内预估可调配金额，则存在超支风险；② 对比待发生内容是否超出目标成本已计算范围，如出现超支情况且预估科目调配金额不足，则存在超支风险；

③ 四费部分可将已发生费用折算为月均支出，根据工期与目标成本对比，如月支出超过目标成本月均水平，则存在超支风险。

问17、动态成本中某科目待发生预判为节余，后续实际发生时并未节余，此类前后不一致的情况是否影响考核？

答

项目成本管控的基准为目标成本，动态管控过程中结合项目实际情况做合理的预估，同一科目成本数据在不同阶段存在变化，可能前期存在节余、后续结算后并未节余的情况。

科目成本变动本身是正常现象，不影响考核；但如果出现一级科目超支需要进行目标成本追加，则按照《碧桂园集团房产板块全成本管理季度考核办法》进行考核评分。

问18、开发间接费、营销费、财务费、管理费可否不设置强控，此四项科目间可否自行进行平衡，互相进行增减。

答

一级科目间严禁相互拆借调剂。二到四级科目之间调剂也应该遵循同一上级科目原则和相近类别原则。

强控的目的是推动项目成本真正做到“控的住”，避免四费超支需要从目标成本编制的合理性、过程管控的严格性等方面入手，真正落实成本管控。

问19、设计变更及签证完成线下审核后再进行线上补录，实际签证金额为结算时统一计算，过程中录入为预估金额，与最终审核的就存在偏差。

答

存在这一类偏差属于正常现象。动态成本是对项目结算成本的一种预估，其本身随着合同签订、变更签证办理、预算刷新、结算刷新等不断趋于精准。

此类情况下应做到签证变更审批完成后及时录入，结算完成后及时调整，注意规避滞后性。

问20、项目成本负责人工作繁杂，非自身岗位职责的工作任务占用了大量时间，无法集中精力保证动态成本工作的质量。

答

首先，集团在集团 2016【028】号文中已经明确项目成本负责人的职责，并在《项目成本团队建设方案》发文中说明为确保职责有效落实并能切实发挥出专业管控价值，项目不应安排其他非岗位职责相关事务。其次,区域平台加强对项目成本负责人的支持和安排，确保项目成本负责人能将更多的精力投入到成本管控工作。

最后，也是最重要的一点。项目成本负责人必须提高自身专业能力，提高成本管理的工作质量，推进项目全成本管理工作切实有效落地，并通过不断取得良好的工作成果来展现自身工作价值，为项目经营指标的达成出一分力，形成“聚焦成本-精干专业-体现价值”的良性循环。

深化设计管理是总承包管理的核心能力之一，随着“441”计划的推进，深化设计的总体流程和思路已基本清晰。但针对具体项目，在总承包合作模式及业主管理深度有差异的情况下，如何有效的实现深化设计管理，是现阶段仍需进一步探讨的课题。

本课题将结合杭州项目，对“设计总包＋施工总包”管理模式下，深化设计的管理进行探讨。

一、深化设计管理目标分析

1、 深化设计所见即所得，见图得物，施工前先有深化设计图纸，并按图施工；

2、 产品说明在深化设计图纸中充分体现；

3、 确保深化设计的品质，减少施工返工；

4、 通过对样板的深化设计管理，更好的提升客户体验；

5、 理清多专业的交叉施工界面，合理优化工期；

6、 有效组织工序及各专业间的无缝对接，减少无效成本。

二、深化设计管理体系建立

1、管理模式

2、差异分析

3、组织架构

4、管理职责

5、工作界面

业主-设计总包-施工总包

施工总包内部

施工总包-分包

三、深化设计管理流程建立

1、深化设计依据收集和分析

2、深化设计需求确定及下达

3、深化设计过程管理

4、深化设计成果评审和移交

5、深化设计成果应用及提升

四、深化设计标准的建立

五、深化设计的过程控制

五、深化设计的过程控制

根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。

02规划环节成本控制要点

规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。

03投标环节成本控制要点

招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。

04施工环节成本控制要点

施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。

05材料及设备采购环节

材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。

06销售环节成本控制要点

销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。

07工程预决算环节成本控制要点

工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。

08期间费用成本控制要点

期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。

09物业管理成本控制要点

地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本

一个项目从规划方案开始、其设计工作（施工图设计、材料部品选择、二次深化设计、现场设计配合等）从宏观到微观、涉及各个专业、始终贯穿于项目开发的整个过程。无论是哪一个设计环节，成本人员都应该了解和关注。越具体的设计工作，成本人员的参与深度及可发挥的影响越大。

以下从几个方面的案例来说明，供参考：

一、关于设计的成本优化案例

-----钢结构

01

钢结构设计成本优化

分析对象：J-1、2、6栋底层商铺钢结构连廊

工作方式：由设计部对外委托进行二次设计，设计结果出来后成本部进行成本测算，而后结合成本目标、连同设计人员进行方案优化，直至达成在保证建筑效果和结构稳定性的基础上经济合理的方案。

02

建筑效果

平面钢架两层，标高分别为4.6米和5.6米，其中在5.6米层铺设玻璃，并且间隔性地设置钢管百叶。
立面柱距3米，在4.6米和5.6米间间隔性地设置钢管百叶。

03

结构配套

根据二次设计的初步结果，柱和梁采用工字钢，跨间分隔采用钢管。从安全角度考虑，玻璃采用5+0.76+5双层钢化夹胶玻璃。从防锈角度考虑，钢结构表面处理方式采用氟碳漆。

04

成本测算

根据初步设计方案测算，平面投影面积上的钢材单位含量达到140公斤/平方米，钢构件综合单价（含氟碳漆）按10000元/吨测算，加上双层钢化夹胶玻璃，加上利润、税金，钢连廊综合单价将达到1700元/平方米。工程量约500平方米，因此总价将达到85万元。造价偏高。

05

优 化

对建筑效果进行审核，看有没有能够优化的方法。经反复讨论，取消5.6米标高处的平面钢架，将玻璃降到4.6米处平面钢架上安装，但4.6米至5.69米间的竖向钢架及百叶依然保留，这样在基本保留了平面和立面效果的基础上大大降低了含钢量。

对结构配套进行审核，看有没有能够精简的部位。经过仔细测算，将柱间距调整为4.5米，减小了含钢量。

从材料上对工字钢尺寸进行了优化，将标准尺寸200*100*7*11.4改为198*100*4.5*7，虽然需专门定制使材料价格上升了200-300元/吨，但钢材含量降低所带来的成本节余远大于材料价格上升所造成的成本增加。

优化结果

通过以上措施使钢材单位含量从最初的140公斤/平方米降到了75公斤/平方米，钢连廊综合单价从1700元/平方米降到了1050元/平方米，总价从85万元降到了52.5万元，降幅达38%，效果非常显著。

二、关于设计的成本优化案例

----铝合金门窗

前言

我们在门窗初步设计阶段关注的成本点主要为如下几点:

·门窗的开启率

·型材、配件、玻璃、胶的档次（品牌）

·型材厚度、配件类型以及玻璃形式的选择

·有无特殊要求，比如异形型材（开模），特殊颜色（如木纹色）等。

其实除了这些常规控制点外，一些看似细小的设计点往往会对造价产生很大的影响，比如如下案例：

1、铝合金门窗的分隔、开启形式

铝合金门窗的分隔、开启形式一般是由设计公司设计，由设计部进行确认，然后提交成本部招标。这一阶段的设计成果有时是不成熟的 。以下案例需要我们引以为界，避免再次出现。

案 例

开启面积过大造成浪费，如客厅门连窗LMC-1, 推拉门已经充分保证了开启面积，平开窗的设置就显得多余了，型材、配件都产生了浪费。

但是开启扇过少也有问题，比如“格林小城”A区主卧的窗只设有一扇平开扇，从成本来说是经济的。但后期客户认为窗开启面积过小的反应太强烈了，因此只有将已安装完毕的窗进行修改。拆除玻璃、增加平开扇，不仅没有节省，还造成了玻璃、人工的浪费，得不偿失。

结构的限制对窗开启的影响，比如假复式顶层的窗如果设计成平开窗就可能会由于斜屋面的限制造成无法全部开启，“格林小城”A区就出现过这种问题，最后只有全部改为悬窗而造成浪费。

2、配件的选用

不一定贵的就是好的。比如“格林小城”A区阳台推拉门的锁选用的是价格高的可自动关闭的自动勾锁，而没有选用相对便宜的必须在室内手动关闭的老式手动勾锁。但安装过程中发现出现客户在阳台上会不小心将自己反锁的问题，从而发现其实还是便宜的老式勾锁好用，最后解决方案是将自动勾锁中的弹簧拆下变成手动勾锁。虽然经过协调没有发生更换费用，但毕竟花了冤枉钱。

03

3、百叶叶片的间距

格林小城A地块的百叶叶片间距原设计为57.5mm，安装后发现由于叶片过密造成空调难以散热，从而造成空调死机。于是只有隔一片拆一片，将叶片间距调整为115mm。这不仅造成了型材的浪费，而且花费了数万元的人工费进行拆除，最终效果也不理想。

在B地块的招标过程中吸取教训，与设计部共同推敲方案，最终的百叶既满足功能和效果、又控制了成本。

三、关于设计的成本优化案例

----电缆材料代换

简介：随着我国经济建设的高速发展，各行业对电力的需求持续增加,对电缆的需求也不断增加,但是,铜矿资源全球匮乏，我国又是一个典型的贫铜国，2000年以来，国内精铜消费量平均递增14.4%，2004年消费量跃居世界首位，由此导致铜价从2003年6月起步入快速上升通道，从不足1.7万元/吨，最高涨至8.3万元/吨，目前铜价维持在7.2万元左右。

铜价的上涨对房地产行业的影响也是显而易见的，高档楼盘的不断增加，户均负荷的不断增加，导致房地产行业对大规格电缆的需求日益增加，从而使开发成本也在不断增加，因此市场也在不断寻找纯铜电缆的替代产品.

传统纯铜纯铝及新型电缆优缺点比较

从表中可知，铜包铝电缆性能处于铜线和铝线之间，这些导体相互替换时，在技术上主要考虑电阻、截面、直径、重量、焊接、强度等性能。因此现在市场上研制出来的新型电缆铜包铝是完全满足我们的需求的。

代换材料-----铜包铝电缆

纯铜或纯铝的电缆各有其优缺点，铜包铝电缆正是利用其用其各自优点，研制出来的新产品。该产品在欧美发达国家已得到广泛应用并取得良好的经济效益。参照目前铜价，在同等载流量时，复合导体电缆较纯铜导体电缆成本可降低25%左右。

优势：

1、铜包铝线是采用国际上先进的包覆焊接工艺生产的，铜层采用99.97%以上纯度的精铜，铜层密实性高，导电性好；铜层与铝芯线间实现冶金结合，铜层沿圆周方向及纵向分布均匀，同心度好。产品各项技术指标均达到美国ASTM B566-93标准。2、铜包铝线与纯铜线在重量和直径相同的条件下，铜包铝线与纯铜线的长度比2.6:1。这样就大大降低了电缆生产成本，购买1吨铜包铝线相当于购买了2.6吨纯铜线，可大大降低原材料成本。3、与纯铜线相比，铜包铝线对盗窃犯来说没有价值，因为要把铜包覆层与铝芯线分离几乎不可能。因此，能收到额外的防盗效果4、它比铜线更具可塑性，又不象铝那样会生成绝缘的氧化物，因此更易加工处理。并且导电性更佳。

关于设计的成本优化案例----石材加工

景观墙

组团围墙

景观园路
挡土墙

设计与施工的矛盾

设计要求碎拼材料铺贴的效果要达到“片片咬合、严丝合缝” ，每片板为不规则五边形，且形状各不相同，为达到要求，现场的施工方法为：

1.在施工现场，根据相邻碎拼板的形状画出下一片板的不规则五边形板样，在规格板材（矩形）上放样，根据放样现场进行人工切割，由于切割后边角板料不能使用，现场加工损耗达到40%以上；

2.由于板与板之间需紧密咬合，同时铺贴面转角起伏变化复杂，因此定样与放样的工作需在现场一块板一块板进行，施工进展缓慢。

3.每一块不规则五边形板样由工人随机确定，形状差异可能比较大，为方便及节省材料，工人可能会切割出许多锐角，甚至四边及三边形，这是设计师不能容忍的。

4.由于现场切割既耗材料，又耗工，导致加工成本高。

优化

为解决以上问题，研究出的改进措施：以八块固定形状的板材为一组，多组拼接。

优化结果

改进后，所带来的收益：

可在加工厂按模切割，减少了现场放样的工作难度；

在加工厂大批量切割，比现场一块块切割节约了许多时间；

由于八块板尺寸固定，可提高板材利用率，大大减少了材料切割损耗；

各块板材形状均匀，不会出现板材过大或过小的情况，效果得到保障；

节省了材料损耗成本及切割耗用成本。

成本比较
黄木纹碎拼铺贴改进前后成本对比:

＊原方案下：

1.黄木纹材料+损耗（加工及铺装损耗）：60×（1+45%）=87元/M2；

2.现场切割人工费：30元/M2；

3.铺贴砂浆及人工费：40元/M2；

合计单位成本：157元/M2。

＊现方案下：

1.黄木纹材料+损耗（加工及铺装损耗） ：60*（1+35%）=81元/M2；

2.铺贴砂浆及人工费：40元/M2。

碎拼材料可在工厂大批量切割，通过协商，将30%石材损耗费用支付给供货商，其提供加工好的八块一组板材到现场。

合计单位成本：121元/M2。

可节约成本36元/M2,格林小城A地块节约20万元左右。

万科图纸说明及工程做法表

设计说明：

1．说明项目组成，设计范围。

2．简要的工程概述，包括建筑名称、地点、总建筑面积、单体建筑面积、首层占地面积、结构形式、层数、建筑高度（檐口高度）、建筑层数、设计使用年限、防火设计建筑分类、防火分区、耐火等级、人防工程防护等级、屋面防水等级、地下室防水等级、抗震设防烈度、按几步节能设计等。

3．应说明工程设计依据。

4．主要的技术经济指标：

能反映建筑规模的相关指标，如占地面积，使用面积，阳台面积等指标。

5．高程系统

应说明单体首层室内设计标高相当于大沽标高为多少（相对标高）。

6．数据单位说明。

7．砌体及钢筋混凝土工程说明：

7.1.简要说明砌体性能指标，若外墙采用外保温，还需具体指出保温材料的名称、导热系数值，并说明施工注意事项。　　　　　　　　　　　　　

7.2.说明墙身防潮层做法；首层厨房、卫生间墙体及错层处的防潮做法；勒脚、散水、台阶、坡道等做法应有相关说明。

7.3.墙体、钢筋混凝土工程的留孔留洞应注明孔洞尺寸定位以建筑图为准；对封堵方式予以说明，同时注明须做闭水试验。

7.4.凡在结构构件中（如梁、板、挑檐等）用于安装建筑配件的预埋件均在结构专业图纸中表示。

8．防水工程：

8.1.屋面采用玻纤瓦时，需对屋面防水的防裂措施加以说明。

8.2.外墙门窗洞处的防水作法说明。

8.3.地下室防水设计说明。

8.4.对穿过外墙及屋面的管道及螺栓、建筑构件等与外墙的交接处的防水做法说明。

8.5.说明卫生间地面完成面与相邻地面高差,并做闭水试验。

8.6.需对防水工程在施工中的注意事项予以详细说明。

9．地下工程：

9.1.对穿过基础地下墙体的设备管道预留孔洞进行说明。

9.2.对地下室门窗的要求予以说明。

9.3.需对地下工程在施工中的注意事项予以详细说明。

10．装修工程：说明对室内外装修工程的施工要求，同时对精装修与粗装修的一些注意事项予以说明。

11．门窗工程：对门窗的防火、隔声、防护、抗风压、保温、空气渗透、雨水渗透等性能的要求予以说明，确定用料、颜色、玻璃、五金件的设计要求并说明门窗洞边框的做法.

12．幕墙工程：（包括玻璃金属石材等）及特殊的屋面工程（包括金属、玻璃等）的做法说明既注意事项。

13．相关事项：

工程作法表

按甲方拟定的交工标准结合规范图集完成工程做法表，做法表应清楚表达施工部位、名称、做法、厚度及所选索引详图号。

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02

万科区域位置图成果标准

1．绘制比例宜为1：1500或1：2000。

2．应反映小区全貌，标明楼栋编号。

3．应按开发时间反映建筑群体的区域划分，注明一期或二期。

4．标明本期的主要经济技术指标。

5．图例说明。

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03

万科总平面图成果标准

1．绘制比例宜为1：500。

2．指北针或风玫瑰图；指北针宜指向正上方。

3．测量坐标网及坐标值。

4．场地四界测量坐标（或定位尺寸），道路红线或用地界限的位置。

5．场地四邻原有及规划路的位置（主要坐标值或定位尺寸），以及主要建筑物和构筑物的位置、名称、层数、道路中心线。

6．场地内保留的地形、地物。

7．场地内的隐蔽工程如人防工程地下车库储水池等应以虚线表示出来，同时注明名称或编号、层数、定位（坐标或相互关系尺寸）。

8.广场、停车场、运动场地、无障碍设施、排水沟、挡土墙、护坡等内容的定位（坐标或相互关系尺寸）

9．市政配套用房如燃气、锅炉房、煤气调压站、变配电室、箱式站、污水处理站等与住宅的间距标注。

10．规划条件的各种建筑控制线应标明名称及距离尺寸。

11．建筑屋顶轮廓线，坡屋面应表示出屋脊线。

12．建筑的间距（建筑满外尺寸应包含外墙保温及做法厚度），建筑的总开间进深尺寸及相应轴线号。

13．标明楼栋号或名称，层数。

14．标明建筑人行出入口，地下车库、自行车库、人防出入口及入口处标高。

15．竖向设计系统

15.1.场地四邻的道路、水面、地面的关键性标高。

15.2.建筑物、构筑物室内外地面的设计标高。

15.3.广场、运动场、停车场等场地的设计标高。

15.4.挡土墙、护坡或土坎顶部和底部的主要设计标高及护坡坡度。

15.5.道路标高，表明双面坡或单面坡。

15.6.用坡向箭头表明地面坡向，当对场地平整要求严格或地形起伏较大时，可用等高线表示。

16．道路断面设计、道路装置设置及道路中心线标高。

25．垃圾存放点、垃圾中转站的设置，中转站附近上下水的设置。

26．主要技术经济指标表。

27．相关图例。

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04

万科组合平面图成果标准

1．绘制比例宜为1：100。

2．应注明的标高：室外地坪标高，平台标高，室内楼地面标高，地下室地面标高，卫生间标高（以上标高均为完成面标高的）露台标高（结构标高）。

3．其他标注：各个功能空间的名称标注，注明相应的套型面积、使用面积；门窗编号；户型编号。

4．应表现的内容：外墙保温层、台阶、平台、雨篷、坡道（含残疾人坡道）、散水、明沟、烟囱、院墙、厨房排烟道、卫生间排风道等。

5．屋顶平面图须标明：找坡方向、坡度、檐口、天沟、屋脊（分水线）、雨水口、雨水管位置、楼梯间、水箱间、电梯间、屋面上人孔(钢爬梯定位选型见下层平面图) 、屋顶花池、采光屋顶、室外楼梯、变形缝以及排风道、排烟道出屋面部分、屋顶天窗等；必要的详图索引号。

6．变形缝的构造做法索引。

7．图例说明。

05

万科立面图成果标准

1．绘制比例宜为1：100。

2．立面转折复杂时可画展开立面图，图中除带两端轴线号外，转角处的轴线编号一应标明。

3．建筑各个方向的立面应绘制完全，内部院落或看不到的局部里面可在相关剖面图上表示，若剖面图中未能表示完全时，则需画展开立面图。

4．立面图应反映建筑外轮廓及主要建筑构件的位置，如女儿墙顶、檐口、柱（独立柱、壁柱）、变形缝、室外楼梯、室外空调机隔板、阳台、栏杆、台阶、坡道、花台、雨篷、线条、烟囱、勒脚、幕墙、洞口、门头、外门窗、老虎窗、屋面斜窗、雨水管以及其他建筑装饰构件、线脚和粉刷分格线等。

5．尺寸标注：按顺序标注三道基本尺寸线（门窗洞口高度、层高及层数总高度）。

6．标高标注：层高、门窗洞、檐口（规划控制标高）、女儿墙顶、室外空调机搁板、室外地坪、其他装饰构件及主要线脚等。

12．立面图中线条粗细的设置应按相关制图规范执行。

13．标明与其他图纸相关的详图索引号。

14．图例说明。

06

立面分色图

1．绘制比例宜为1：100或1：50。

2．在立面图的基础上对建筑的各个立面的外檐材质、颜色予以区分，并加以说明，对须定位之处予以定位。

涂料：除在立面图中标明范围外，需标明颜色（附通用色卡标号），分格及表面处理手法（弹涂、滚涂、压光、拉毛）。

面砖：立面图中应标明范围，颜色（附通用色卡标号），若有凸凹关系，则应有相应的剖面详图，砖缝的宽度要求，面砖的规格及种类（通体砖釉面砖）等。

铝板及石材幕墙：平面及立面图中应明确范围，立面图中应有局部放大，表明材料单元规格尺寸，砌掛及拼接方式，若有凸凹变化，则应有相应的剖面详图，颜色要用通用色卡的标号来表示，与门窗之间的收口关系要有详图表示完善（可在外檐详图或局部平面放大图中表示）。

注：此部分内容应能作为技术、效果要求的指导性意见提交专业投标厂家。

3．按顺序标注两道基本尺寸线及标高（层高及层数总高度）；总高度及层高，遇有与基本尺寸线不同的门窗洞口，应注其上下口标高。

4．图例说明。

07

立面墙砖排布图

1．绘制比例宜为1：100。

2．在立面图的基础上对外檐墙砖、面砖予以准确合理排布，应按实际比例，标注墙砖起始位置，并加以文字说明。

3．按顺序标注两道基本尺寸线及标高（层高及层数总高度）；总高度及层高，遇有与基本尺寸线不同的门窗洞口，应注其上下口标高。

4．图例说明。

08

万科剖面图成果标准

1．绘制比例宜为1：100或1：50。

2．剖切位置的选择：应选择在层高不同处、层数不同、内部空间复杂、具有代表性的部位；建筑空间局部不同处以及平面、立面均表达不清的部位，可绘制局部剖面。原则上应有反映楼梯、主入口、电梯井道的剖面图。

3．反映的内容包括：墙、柱、轴线和轴线编号、剖切到或可见的主要结构和建筑构件，如室外地面、楼地面、地坑、地沟、各层楼板、夹层、平台、吊顶、屋架、屋顶、出屋顶烟囱、露台、阳台、雨篷、洞口及其他可见内容；反映保温层的做法。

4．尺寸标注：按顺序标注外部三道基本尺寸线及标高（门窗洞口高度、层高及层数总高度）；内部尺寸包括的坑深度、隔断、门窗洞口、平台、栏杆、吊顶等。反映剖切到的轴线及轴线间尺寸；剖切到的无轴线号的隔墙与轴线的定位尺寸。

5．应注明的标高：室外地面标高、室内地面（含地下室地面）、各层楼面、平台标高、屋面结构板、檐口、女儿墙顶、烟囱顶、高出屋面的水箱间、楼梯间、电梯己方的顶部标高。

6．对可见部分的立面的绘制深度与立面图要求一致。

7．标明节点构造详图索引号。

8．标明各房间的名称及楼地面做法编号。

9．图例说明。

09

万科综合大样图成果标准

所有户型均应由建筑专业绘制单元户内综合图，具体要求如下：

1．绘制比例宜为1：50。

2．应反映的内容：

2.1.首层平面图中应画指北针；剖切号的位置及编号；

2.2.表示空调室外机及室内机位置、冷凝水立管、水管穿墙洞定位、管径及吊顶范围；雨水管定位。

2.3. 一些建筑部位如台阶、平台、雨篷、坡道（含残疾人坡道及栏杆）、散水、明沟、院墙等做法及选用的图集号。

2.4. 外墙突出物，如空调板、雨篷、构架等，须标明定位尺寸、标高及排水组织。

2.5. 厨房卫生间流线布置。

2.6. 门窗应表示开启扇位置及开启方向。

2.7. 灯具：餐厅及客厅灯具应定位，其它房间居中即可。

2.8.强、弱电插座标准要求：

①电气插座应根据项目产品定位确定标准，应满足《天津市住宅设计标准》 DB29-22-2007的要求；如为装修房，在满足国家和地方规范的前提下，还应满足装修设计的要求。

②各功能房间弱电插座设计标准见《设计任务书》。

2.9. 外墙保温层应表示，节点画法应与厂家提供的资料一致。

2.10. 图中应有主要家具布置示意，（包括橱柜、洁具）应定位，还需表示冰箱、洗衣机位置、暖气、空调室内、室外机位置，以虚线表示。

① 户外空调机应留有足够的放置空间，并充分考虑外部遮挡（美化措施；百页；花墙；外墙保温；雨水管、冷凝水管所占空间等），并考虑以上部品对工作状态的机器性能影响；

② 室外空调机的安装：应能通过外窗开启扇进行安装，开启扇的开启净宽应能满足机器进出的需要。

③ 空调室外机不宜直接放在阳台上，否则应做遮挡。

2.11. 小院院墙（或栅栏）定位；小院院落布置；排水组织；不同高度的标高；院门定位；若有停车则表示停车位；集中空调的室外机组位置。

2.12. 屋顶平面图须标明：找坡方向、坡度、分水线、雨水口、雨水管位置、屋面上人孔(钢爬梯定位选型见下层平面图) 、排风道、排烟道出屋面部分、屋顶天窗等；承接上层屋面排水时，对细石混凝土抗冲层的设置进行定位、说明。

3．尺寸标注：平面图中应有三道基本尺寸线，按门窗洞口、轴线（分段总尺寸）、满外尺寸顺序标注齐全；墙体厚度及定位；内门窗洞口定位尺寸；楼板孔洞口尺寸；出挑构件尺寸；结构梁尺寸及下皮距地尺寸标注；结构柱，构造柱尺寸及定位；散热器定位及尺寸。

4. 应注明的标高：室外地坪标高，室外平台，室内楼地面标高，地下室地面标高，卫生间标高，阳台标高（以上标高均未完成面标高的）；露台标高（结构标高）；

室外楼梯休息平台标高。

5．其他标注：各个功能空间的名称标注，注明相应的使用面积；门窗编号；墙体留洞编号；户型编号；楼梯编号、定位、上下方向示意及编号索引，休息平台标高需标注。

6.有电梯的户型应表示：电梯门留洞尺寸，电梯井道尺寸，集水坑尺寸及做法；电梯机房尺寸；机房层顶标高；安装吊钩的梁的位置、宽度、底标高；吊钩的位置定位；机房层楼板的留孔留洞；相关设备的布置；注明编号。

7．说明暴露在室外的给排水管道应设保温措施，检查口位置。

8．上层平面应反映下层平面相应构件、凸出物的投影。

9. 屋面上人孔及钢爬梯定位，说明用于哪号楼。

10. 室内地沟应表示并定位。

11．电气设备定位要求：

①可视对讲、安防设备，强、弱电插座等应标出定位尺寸。

②开关距地1.3m。

③起居室、卧室、书房、餐厅普通插座距地0.3m；起居室内柜式空调插座距地0.3m（注意与土建预留空调孔、板及暖通专业的协调）；卧室内空调插座距地2.2m（遇有结构梁时须避让），距侧墙0.2m（遇有结构柱时须避让）。

13．室内楼梯定位、尺寸标注及做法说明；楼梯梁尺寸、梁下皮距地尺寸。

14．楼梯间入口处的垃圾箱、信报箱、告示栏等定位，必要时须有详图。

15．说明所有建筑构件、护栏等一次设计到位，杜绝二次设计。

16．对标识系统设计予以说明，包括楼号、单元号、户号等。

17. 相关的详图索引号。

18. 应有图例说明。

10

万科厨.卫叠合图成果标准

1．绘制比例宜为1:20.

2．应有平面大样及主要内立面大样。

3. 应注明尺寸：轴线尺寸，轴线墙体定位，门窗尺寸标注、定位及编号，若有对称情况还应说明。

4.厨房具体要求:

4.1.流线布置，包括灶台、灶具、洗涤盆、抽油烟机、冰箱、吊柜、热水器、排烟道等。

4.2.给排水管、管井，水表，煤气表、立管定位。

4.3.散热器尺寸、定位，地埋管布置。

4.4.电器开关，插座，主要灯具定位。冰箱插座距地0.5m；厨房普通插座距地1.2m；排油烟机插座距地2.0m。

4.5.散热器尺寸及定位。

4.6.预留孔洞定位。

4.7.室内标高。

5.卫生间具体要求：

5.1.洁具布置及定位，洗衣机位置、地漏位置及定位、电热水器、排风扇、通风道（标出进风口）位置。

5.2.相应的五金配件布置。

5.3.主要相关梁的尺寸及定位。

5.4.给、排水管定位，水表定位。

5.5.热水器位置，地埋管布置。

5.6.电器开关、插座、主要灯具定位。应设洗面台，考虑到镜面安装，剔须插座尽量放在洗面台侧墙上；同样原因，镜前灯在吊顶内甩线即可；卫生间普通插座距地1.5m；电热水器插座距地1.8m；卫生间排气扇接线盒吸顶布置（插座距地距地2.4m）。

5.7.地面排水组织，找坡坡度。

5.8.散热器尺寸及定位。

5.9.预留孔洞定位。

5.10.室内标高。

6. 注明各类地漏均应有存水弯；浴缸下面地面必做防水。

7．说明下沉式卫生间楼地面防水注意事项。

8．相关各专业会签。　

9. 图例说明。

11

万科露台阳台详图标准

万科 露台、阳台详图成果标准十二.万科 露台、阳台详图成果标准

1.绘制比例宜为1:20或1:30。

2.应有平面大样，相关立面，及局部节点大样。

3.应注明的尺寸：轴线尺寸，轴线与墙体定位，门窗尺寸标注及编号，若有对称情况还应说明。

4．若露台、阳台交工标准为地砖地面，则应有地砖规格说明及地砖排布图。

5. 注明编号及面积。

6. 图例说明。

7．电器开关、插座、灯具定位。阳台、露台开关应室内设置；阳台应设置插座，露台不宜设置插座；阳台灯具应吸顶设置，露台灯具在有雨篷时应吸顶设置，无雨篷(或玻璃雨篷)时应壁装。

12

万科公共部分图成果标准

1.绘制比例宜为1:20.

2.应有各层平面大样、剖面大样及典型立面大样，绘制深度应等同于室内装修图。

3.应注明轴线尺寸，轴线、墙体定位，门窗尺寸标注及编号，楼梯定位，梯段尺寸，休息平台标高，踏步数。

13. 注明楼梯编号。

14. 相应的详图索引号。

15. 图例说明。

13

万科门窗大样成果标准

1.绘制比例宜为1：50。

2.应标注的尺寸：门窗洞尺寸，分格尺寸，门窗立面均应显示楼地面与窗的关系，以此核算总高和梁的高度。

3.有规律的门窗编号，材质，选型，所处房间位置，开启扇面积及开启示意。

4.注明玻璃是单玻，双玻还是中空玻璃，开启扇带纱扇说明。

5.玻璃的安全性说明。

10.门窗立面详图：

①应标明外窗及幕墙的分格尺寸，框料宽度控制尺寸应另外注明，开启扇位置，开启方式及方向；框料与玻璃的凸凹关系，横、竖框的空间关系，接缝要求等均应明确；

②注意各房间外门窗的关系，除门外，应有可开启窗扇，以保证通风。

注：此部分设计内容应尽量选用或贴近《万科门窗标准化图集》，能直接作为专项招标技术资料提供给厂家。

14

万科外檐大样图成果标准

1.绘制比例宜为1：20。

2.绘制部位应体现：阳台、露台、门厅、空调板、雨篷、檐口、侧檐、屋脊、阴沟、线脚、女儿墙、地下室、凸窗等。

① 栏杆、扶手及装饰性构件均应有详图表明细部尺寸，并说明交接关系；若采用标准图集，应标明所选节点的页次及编号。

② 雨棚及车库入口部分如需做二次设计，也应在施工图中注明材质、颜色，尺寸交接关系，明确分格及事关外观效果的其它事项。

3.标注尺寸：总高度，层间高度，门窗洞高度三道主尺寸，楼层标高（完成面）

轴线与墙体定位，线脚尺寸。一般水平尺寸应与轴线发生关系，垂直尺寸与各层层高发生关系。

4.应注明楼地面、顶棚、外墙等处的编号，房间名称，与工程做法相呼应。

5.墙体保温做法应体现，具体画法与厂家提供资料一致。

6.相应的详图索引号。（注意索引编号与节点编号的一致性）

7所有标注尺寸应与其他相关图纸相呼应。

8.图例说明。

9.万科其它节点、细部大样图成果标准

其他需要额外表达的或有特殊构造做法的地方，须画大样图，绘制比例参照上述大样，由设计人自己掌握。

15

万科节能计算书成果标准

施工图完成后，须将建筑节能计算书与施工图一起提供给甲方。

16

万科专业相协调的关键点

（1）应给其它专业提供经甲方确认后的家具布置图，图中应表示空调室外机、室内机、散热器、冰箱、洗衣机、电视、电脑、电话、燃气立管的具体位置，并提供户内管线综合图；

（2）散热器片位置应结合开窗位置及窗台高度统一考虑；

（3）燃气立管位置应确定，以便专业设计院作为设计依据进行相关设计；

（4）主要厅、室空间的梁高要有限制。

（5）协调结构专业，做好将来建筑物投入使用时擦洗外墙及外窗的设备安装预留、预埋。

17

万科关于二次装修

需要做二次装修的部位应标明基层做到哪一步，二次装修的范围及做法厚度应明确。

万科施工图成果交付内容

1．关于图纸规格

设计图纸以1#图为基本规格，可根据具体情况适当延长，杜绝出现其他规格的图纸。（总图根据情况可以为0#图）

2．关于内部审查用施工图

设计单位应在施工图设计完成后向加方提供内部审查用施工图，图纸应保质保量完成，要求设计单位内部完成校审，具体数量另行商定。

7.关于交工标准

设计单位应把甲方提供的交工标准体现在工程做法当中，若有不同意见可再与甲方商定，不得未经甲方许可擅自更改交工标准。

8．关于合同附图与基础销售资料

设计单位应在提供正式施工图的同时提供销售户型图、水电附图与基础销售资料（含各专业）。

工程启动会的目的和意义

工程启动会作为项目工程管理的一种手段，是旨在工程正式开始前，通过足够充分的规划、布局与调整，在资源有限的前提下，达成项目的整体目标。

工程启动会概述

（一）项目概况

（二）组织架构

组织架构—建设单位组织架构

组织架构—监理单位组织架构

组织架构—总包单位组织架构

（三）施工组织

第二章：工程复盘大纲（案例）

工程复盘大纲—项目概况

工程复盘大纲—进度复盘

工程复盘大纲—进度案例分析

进度案例分析：格式要求（问题描述、原位照片、原因分析、经验总结等）、交叉作业、协调问题、管理模式、质量问题、特许经营、劳务制约、材料制约、人事调动、政府政策、资金问题、界面划分、信号开通、功能性缺陷（电梯泡水、回路不合理）

进度案例分析：雨污燃气中水市政等的接驳、接驳破路、供货计划及周期等

工程复盘大纲—质量案例分析

质量案例分析：格式要求（问题描述、原位照片、原因分析、防治措施等）、标高控制、回填土质量、楼板开裂、地下室渗漏、空调百叶安装不合理、尺寸不合理、交界面质量、尺寸偏差控制、木地板起灰、油烟机反味、成品保护。

质量案例分析：橱柜安装质量、橱柜背体刮白、木作色差、功能房间平整度、墙砖空鼓、壁纸接缝、木作质量、油烟机噪音大、不抽风、淋浴房马桶空间关系、冰箱尺寸不足、木地板发霉、灯位布置不合理。

工程复盘大纲—安全案例分析

安全案例分析：不足及提升建议、事故分析、过程管理（分阶段、分重点）等内容。

工程复盘大纲—供应商案例分析

安全案例分析：总体评价、问题总述、分类问题描述及归类（如人员、管理、技能、意识等成因分析）、总包监理的管理痕迹与措施、我方的管理措施、往来文书及资料、整改计划及执行效果跟踪。

1. 建筑方案阶段幕墙设计必要常识：

a）不得设置玻璃幕墙和不得设置全隐框玻璃幕墙的范围；

b）常规玻璃厚度与最大使用面积的对应关系；

c）设计单位资质及承接项目规模限制。

2. 幕墙设计投标单位考察、入库

a）重点对幕墙设计单位的业绩、人员、工作方式，公司负责人、技术负责人、项目组人员的业务水平、履历背景（同时有设计单位、施工单位经验者佳，有大型公司经验者佳，同时有国外或香港顾问公司经验者佳）进行了解；

b）核查幕墙设计单位的过往设计合同及过往招标图设计深度、精细度、节点方案及材料选型；

c）核查幕墙设计单位对幕墙设计前沿形势的了解及对参与的超常规幕墙设计项目进行情况介绍、分析。

3. 幕墙设计招标形式（幕墙工程招标图、深化图设计形式）

a）建议由幕墙顾问公司（可以无设计资质）前期出具工程招标图、招标答疑，后期对施工深化图、设计变更进行技术审核及参与工地巡查、重大技术讨论等技术配合工作；

b）建议由工程中标单位（要求具备设计甲级）出具施工深化图、完成施工图报审、后续变更出具；

c）与幕墙顾问公司签订幕墙顾问合同（含招标图设计），与工程中标单位签订幕墙工程及设计合同。

幕墙材料方案

幕墙材料方案及（设计、施工）样板管理

1. 幕墙材料方案

a）建筑师及设计部提出幕墙非常规材料方案（如有） ；

b）设计部联合材料商进行相关性分析（价格、材料效果、常用规格、防火性能、是否可以弯弧、供货周期、最少起订量、高中低同档次竞品情况、施工构造、技术成熟性、产品应用年限、使用年限等）及实地项目考察。

c）必要时先行建设样板墙进行使用效果先行判断。

2. 设计样板取得及管理

a）（玻璃类）建筑方案师提供颜色、通透性等要求——甲方联合材料商送样定效果——材料商提供满足效果的几组节能参数——土建院节能计算通过确定含节能参数的玻璃设计样板；（上述过程中要把经济性等其他因素在定版过程中确定，另上述材料商需为在常规品牌库内的主流材料商，尽量选择原片生产厂家。注意玻璃参数、膜系的稳定，提醒玻璃材料商如有变动需及时知会甲方及另行调整。）

b）（非玻璃类、以铝板为例）建筑方案师提供颜色、质感、是否加金属粉等要求——甲方联合材料商循环送样直至确定；（上述材料商需为常规品牌库内的主流材料商，铝板、铝型材一般应氟碳、粉末均需送板及定板。）

c）设计样板一般一式三份，一份存设计部，一份存项目部，一份提供给幕墙中标单位。（当一个项目预计会分成几个标段时则需增加设计样板数量。）

3. 施工图样板管理

a）幕墙工程中标后，项目部向施工单位提供设计样板、设计部向其进行相关交底；

b）施工样板的提供、定板总进度由项目部把控，设计部及设计院只负责定板，不负责对施工单位送板的时间进度进行管理，施工样板确定的时间需考虑施工单位制板、设计部及设计院定板的往返调试确定过程；

c）施工单位送板——设计部及设计院看板并确定。其中请注意：

（1）玻璃样板需按节能参数送板，看板时需在阳光下将设计板、施工板并排核对；

（2）尽可能多种材料一起看板，建筑师会根据建筑方案及样板的综合效果可能会进行局部设计调整，在不影响工期、增加造价的情况下应尽量满足建筑师的要求；

（3）一个项目同时多标段及异时多标段时，需考虑同期统一验板及前后材料尽可能一致。

d）施工样板需反向提供4份，一份存设计院，一份存设计部，一份存项目部，一份反向提供给施工单位。施工样板应包括所有主材、胶、五金件等。施工样板由设计部、设计院方案主管联合签名确认。

幕墙工程招标图设计

1. 幕墙工程招标图设计深度

a）应达到施工图深度；

b）与其他专业联动考虑问题的深度尽可能向施工深化图靠拢，具体要求详后文《幕墙深化图审核》篇章。

2. 设计部在提交幕墙工程招标图时，另需提供

a）招标提醒：设计部应将图面时没有表达或分散表达的甲方需单独交代及特殊交代的事务（如分验收前、验收后施工内容等）写入招标提醒。另材料表必须列入招标提醒，并重点注意下列与经济性有很大关系的材料特性说明。

如型材及铝板是否考虑金属粉？玻璃是单银还是双银？是否为超白玻璃及是否每片玻璃均为超白？圆弧位置幕墙，是使用弧形玻璃，还是使用平板玻璃做折线型（同厚度规格圆弧玻璃与平板玻璃的差价接近1000元/m2） ？

b）主材设计样板（各种颜色的氟碳、粉末型材、氟碳、粉末铝板、玻璃等设计主材，玻璃需注明节能参数 ）。

幕墙深化设计

（一）幕墙深化设计（启动）

1. 幕墙工程中标单位确定后，应由项目部组织工程部、设计部、成控部、幕墙单位进行幕墙工程启动交底及幕墙深化设计交底。

2. 设计部应向幕墙工程中标单位提供以下清单资料，以供其开展深化送审图设计：

a）幕墙招标图、招标答疑等相关文件；

b）最新土建设计图纸（施工图需100%完成，最好已通过施工图审查）；

c）节能相关文件（最好已通过施工图审查）；

d）泛光设计文件、燃气设计文件；

e）SU、效果图相关文件；

f）LED电子屏、墙面广告体、墙面LOGO字等相关要求、做法文件；

g）、甲方其他设计要求。

（二）幕墙深化设计（审核）（含相关专业联动性审核）

1 . 与招标图的对比校核：

a）主材的截面、厚度、性能指标不容许作简化设计；

b)与招标图总体相比，只可细化，不可作成本简化性的优化；具体由幕墙顾问公司及甲方设管联合审查。

2 . 深化图自身设计要求：

a）与其他专业的相关性复核（具体要求详后文）；

b)幕墙的所有地方都必须有详细表达。

3 . 建筑设计联动审核及联动落实：

a）立面材料分格、对缝全面性检查。对缝不仅单指某一主材的对缝方案，而是按照平面、立面的纵向、横向、包括剖面方向的全面复核。由建筑方案师、幕墙顾问公司、甲方设管联合审查。（示例，如门立柱与雨棚板面的对缝，女儿墙分格与下部主材的对缝。立面主材与托底板的对缝。有伸缩缝或转折面时，标准板面的起始边设置。）

b)紧贴玻璃幕墙后侧的墙体、柱面刷深色涂料范围，反向提资给土建院进行相关表达；

c）外立面百叶、室外消防栓的联动细化及审核；

d)建筑外墙楼梯间与幕墙设计联动复核；（土建的建筑、结构专业考虑不仔细时，经常会出现楼梯构造柱在幕墙的宽度范围内，有时休息平台梁会占据幕墙立面开门处。）

e)防火方面复核。如层间的两道防火构造。不同防火分区间幕墙结构的平面防火设计（需结合幕墙立柱、建筑墙体作联动防火构造设计。外墙的楼梯间位置、管井洞口外侧都需复核是否需进行上述设计）；

f)伸缩缝构造。此点尤为重要，一需保证伸缩功能的实现，另外需考虑美观的效果保证。伸缩缝两边为玻璃或铝板时较易处理，两边为石材、陶板等材料时重点研究，联合方案师一起定夺实施方案；

g)建筑面积、密度复核。甲方设管要与报建通单体文件对比，土建施工图及幕墙逐步深化时会否出现原本不需计算面积和密度的地方深化时需计算面积，这时要进行分析，提供验收前方案和验收后方案。且要细化考虑。如雨棚的坡度考虑。雨水管的预考虑；

h）防火救援窗的设计。常规时仅考虑规范的相关要求及标识即可，但当防火救援窗外侧有装饰格栅及格栅离开建筑物墙面时就需进行精细化设计。另中空玻璃是否作为救援窗玻璃需与审图公司沟通。（当不容许使用中空玻璃时，需考虑单片玻璃与中空玻璃的色差及节能参数问题。）

幕墙安全性评价

幕墙安全性评价及施工图审查

1. 幕墙安全性评价

a）规划局（如番禺分局）可能要求在单体方案报建时提供玻璃幕墙（方案）设计安全性评价；

b）根据《广州市建筑玻璃幕墙管理办法》穗府令[2017]148号）要求，采用玻璃幕墙的高层和超高层工程建设单位应组织专家对幕墙进行安全性论证及出具幕墙安全性评价报告，施工图审查公司对幕墙设计审查时应审查建筑玻璃幕墙的安全性内容；

c）采用玻璃幕墙的高层和超高层建筑已进行方案论证，施工图阶段是否需再次论证以施工图审查公司答复为准；

d）安全性评价论证会由5位专家组成，可联系其中1位，其他专家由其代邀请。论证会文件内容、深度问询专家确定；

e）安全性评价报告常规内容如下，新建项目建议在招标图设计阶段就按之执行。

2. 幕墙施工图审查

a）需注意施工图审查招标时包含幕墙施工图审查内容；

b）幕墙审查有出具审结意见单和审结合格书两种形式。审结合格书只能在网上即时生成及打印，不可更改时间。

具体项目在幕墙审查未及时进行，及跨越设计规范的实施临界点时需注意审结报告的出具方式；

c）当对幕墙设计中有关规范版本、幕墙形式（如住宅想采用假幕墙形式、如想判定是某种形式是否可算入明框等）等事宜有疑问时，在方案阶段即应向施工图审查公司咨询确定。

幕墙工程样板段管理

1.幕墙工程在大面积施工前应进行样板段施工及验收

a）样板单位置选定由项目工程部、设计部、幕墙顾问联合确定，应考虑选样的典型性、施工的便利性等因素；

b）样板段施工及验收应达到检验设计效果复核、幕墙设计节点的可靠性、完整性复核，施工工序合理性复核等多重目的及经验总结。

幕墙工程检测

1.幕墙材料（铝单板、铝型材、角钢、中空玻璃、密封胶、结构胶等）及幕墙四性（气密性能、水密性、抗风压性能、层间变形性能）检测

2. 幕墙四性（气密性能、水密性、抗风压性能、层间变形性能）检测

特殊材料全过程管理

1. 以进口阳极氧化铝板为例

a）工程考察、工厂考察、仓库考察、加工厂考察；

b）基材商、氧化商厂家或总代理面谈、沟通；

c）材料招标图技术配合；

d）样板墙配合；

e）招标技术规则确定（如同一批基材、连续批次氧化、折边开槽深度、质保年限等）；

f）投标样板检测；

g）进口材料报关单查验、入关实物查验；

h）到场后管理及检验。

1、景观设计定义

2、景观设计内容

3、景观设计流程

4、景观成本优化管控要点

1、优化思路

2、优化要点

（1）整体原则

（2）硬景

（3）软景

（4）水景

（5）小品构筑物

（6）水电

3、管控难点

5、景观精益设计管控要点

1、综述

2、精益设计管控要点

（1）硬景

（2）软景

（3）水景

建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建安工程费、基础设施费（社区管网、园林景观）、配套设施费4大项。

开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费

完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。25%~30%

项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。

二、方案设计与成本

1、方案设计与成本

大家经常听说设计阶段影响成本70%？

案例1：XX方案选择

100M、120M、150M建安造价比较：

1、桩基：

100M以管桩为主，平米指标140元/M2左右；

120M2及以上以钻孔灌注桩为主，平米指标260元/M2左右；

2、结构：

100M&120M：含钢量8KG*6.5=52元/M2；砼含量0.05*560=28元/M2

100M&150M：含钢量20KG*6.5=130元/M2；砼含量0.15*560=84元/M2

3、措施费：

100M&120M：塔吊、超高费等差价在30元左右；

100M&150M：塔吊、脚手架、超高费等差价在80元左右；

4、安装工程：

100M&120M：差价（给排水、消防）在50元/M2左右，；

100M&150M：差价在80元/M2左右。

5、汇总：

100M&120M：[（260-140）+52+28+30+50]=280元/M2

100M&150M：[（260-140）+130+84+80+80]=494元/M2

6、以26万方为例：

100M&120M：280*26万=7280万；

100M&150M：494*26万=12844万。

以上费用仅计取直接的建安费用，不包含因超限增加的报批、施工工期增加引起的损失。

以三个月计取土地费用利息：22亿*年息12%/12月*3个月=6600万。

案例2: XX地块方案

案例2：XX项目商业售价比较:

商业内街（旧）与外街（新）售价比较：

旧方案：3万/M2*1.2万=3.6亿；

新方案：4万/M2*1.2万=4.8亿；

直接售价差=4.8-3.6=1.2亿。

集中商业与小商业的售价及销售速度均存在较大的区别，集中商业整体出售的对象比较狭，除特殊要求外，商业配比能做成沿街店面在销售的价格及去化率是比较好的。

2、建筑风格对成本影响

法式风格好不好？

案例3：XX项目别墅：

法式全干挂外立面：2050元/M2

英式面砖外立面：500元/M2（GRC线条，若为石材线条1200左右）

意式全干挂外立面：1800元/M2

石材线条的价格与大板比例1:1.2

以10万M2算：直接成本1550*10=15500万

每户300*1550/10000=46.5万/户

建安组成：

基础250+主体1650+安装300+外立面2050+木铝窗1500*0.45+入户门150+屋面瓦145+电梯500+弱电40+提升泵40+消防60+花架70+铝合金雨落管40+栏杆20=5990

案例4：XX项目别墅

XX项目联排部分满铺地下室面积：23466M2，总户数：86户，上部26330M2

换个售价：XX项目原售价0.8万/M2，假设售价1.1万/M2

平均每户：26330/86=306M2/户，地下室23466/86=273M2

每户售价：300M2*1.1万=330万

利润：330-（地价300*0.1+地下室274*0.35+上部建安300*1.3*0.35+前期600*0.015+基础设施600*0.06+配套等其它300*0.01）*1.25=-59万

利润率=-59/330=-18%

实际别墅地价按占地分摊2900元/M2，实际售价9300元/M2，利润率？

法式风格对室内装修及景观都会较大影响。

3、地下室面积与成本

问题：

1、人车分流好不好？

2、是不是所有的项目都适合？

3、地下室面积做多少合适？

案例3：利润分析：

XX项目联排部分满铺地下室面积：45085M2，总户数：212户 上部面积约：63000M2

平均每户：上部300M2/户，地下室45085/212=213M2/户

每户售价：300M2*1.8万=540万

当外立面2050时：

利润：540-（地价300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.6+前期513*0.015+基础设施513*0.07+配套等其它513*0.01）*1.25=19万

利润率=19/540=3.5%

当外立面500时：

利润：540-（地价300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.45+前期513*0.015+基础设施513*0.07+配套等其它513*0.01）*1.25=54万

利润率=54/540=10%

案例4：XX项目别墅

XX项目联排部分满铺地下室面积：23466M2，总户数：86户，上部26330M2

换个售价：XX项目原售价0.8万/M2，现售价1.1万/M2

平均每户：26330/86=306M2/户，地下室23466/86=273M2

每户售价：300M2*1.1万=330万

扣除地下室后售价：（330万-273M2*0.4万）/300M2=0.63万/M2

利润：330-（地价300*0.1+地下室274*0.35+上部建安300*1.3*0.35+前期600*0.015+基础设施600*0.06+配套等其它300*0.01）*1.25=-59万

利润率=-59/330=-18%

案例5：以高层为例：

1、若车位售价7万/个

2、平均车位成本：30~35M2/个*0.4万/M2=12~14万/个

售价-成本=每个车位亏损：-5~7万。

3、设机械停车位1.3~1.5万/个

每个车位成本：（35*0.4*1.2+1.5）/2=9.15万/个

售价-成本=每个车位亏损：-2.15万。

4、以1000个停车位成本比较：

车位亏损：-7*1000=-7000万

设机械车位亏损：-2.15*1000=-2150万

减亏：7000-2150=4850万

4、建筑面积与可售面积

赠送面积是不是越多越好？

案例6：

以100M2户型为例：

赠送10%成本增加100*10%*2500元/M2=2.5万

直接成本25000/100=250元/M2

售价≥250*1.25=313元/M2才能回收成本

成本：313*100=3.13万/套

案例7：

以100M2户型为例：

赠送15%成本增加100*15%*2500元/M2=3.75万

直接成本37500/100=375元/M2

售价≥375*1.25=469元/M2才能回收成本

成本：469*100=4.69万

假定售价6000，原计划利润率10%来：

假定利润：6000*100*10%=6万/套

实际利润：6-4.69=1.31万/套

实际利润率：1.31/60=2.18%

5、外立面选择与成本

1、外立面材料：石材、瓷砖、涂料

石材：干挂费用350+石材大板150~800=500~1150，不含线条；价格高，施工周期长，档次高；

面砖：施工费用 80~100+材料30~150=110~250；价格适中，对基层外架要求高，施工周期较长；

涂料：施工费用20~30+材料30~150=50~180，价格低，施工方便，耐久性差。

2、线条：应尽量少，成本上及施工难度上EPS＞GRC＞石材

XX项目干挂GRC线条特别多

3、门窗：高层窗墙比尽量控制在0.3~0.32以内，木铝窗1200~1500，系统窗800~1200，中空双层普通门窗480~600。北方的开窗面积与南方有明显的地域差距。

4、墙地比：控制在1.1~1.2以内

6、会所成本

标注为会所的，是不可售的

案例8：XX项目会所：

会所面积：4132M2，总价2870万元，平米指标=6945元/M2。

案例9：XX项目会所：

会所面积：3100M2，总价3343万元，平米指标=10784元/M2。

一、投入大，二、维护成本高，三、带来验收问题，最好是考虑成可以经营的物业，移交给物业管理后可自求平衡。

三、施工图设计与成本

1、结构指标对成本影响

2、图纸的中间审查（合理性、及时性）

案例9：

XX指标改前改后对比

钢筋及砼含量均有所下降。

案例10：

XX项目总建筑面积11万，大面积GRC外墙干挂：合同总额1800万，按建筑面积164元/M2，比整个外立面涂料造价都高。

同样规模的XX项目总价580万，指标52元/M2

说明图纸设计有明显的优化空间。

3、图纸优化

可以借助专业队伍力量进行优化

案例11：

XX项目保温面积通过施工单位提交优化方案并负责审图通过，施工面积从81700M2优化到41562M2，节省近半的工程量，造价从500万优化后226万。

同样其它专业也可以考虑，特别是供水、供电、市政方案等；

屋面保温公消（2012）350号文废止（2011）65号文A级材料要求，节省三份之一造价以上，工期上也有保障。

1、设计标准化的好处：

对设计节省设计时间、研究透彻；

对工程节省工期、质量有保证；

对成本节省招标时间，大批量定单招标上具有话语权，成本可控。

2、战略采购对设计的影响

战略采购的战略价值：

短期价值：降低成本、提升效率、统一品牌、保证品质

长期战略价值：提升集团的品牌影响力、实现子公司项目之间的部品资源共享、促进设计效益，实现换装式设计、战略采购与部品及设计的标准化相互要求和推动，最终使企业通过建筑标准化和工业化达到规模经营，实现规模效益

四、标准化与成本

总价包干合同，寻找机会找空子

案例12：XX项目精装房

精装户内分隔墙拟委托总承包单位提前施工，施工单位提出按正常计价外需额外增补费用380多万。

理由是：建筑面积增加10%约1.4万M2，总包与班组结算按面积为基数，

案例13：XX项目门厅装修

XX项目标准层电梯厅叠级天棚设计，后变更为普通吊顶，取消镂空茶镜装饰面，有投标人在与设计人员沟通时预先知道存在变更，采用不平衡报价，650元/M2报价480M2，170元差价放在其它项目中。

结算：装修面积8500*170=145万，约占总价10%

案例14：XX项目设计变更

XX项目设计变更份数约100份，共326页，总金额占造价5%；

北区设计变更份数约100份，共333页，总金额占造价5%；

案例15：XX项目外墙石材干挂，设计变更37份，变更总价10%。

设计变更影响造价平均10%左右，但工作量是非常大的，无法做到按单结算。

五、设计变更与成本

结构对比车位布置图

第一次不均衡分布是指 , 在整体产品成本层面 , 将成本分成三大部分 , 分别是结构性成本 、敏感性成本 、功能性成本 , 其投放优先级及管控思路各不相同。

(1) 结构性成本

结构性成本是指针对随建筑荷载 、起支撑作用的空间体系所投入的成本,如桩基、基础、柱、梁、板、墙等。这部分成本往往不太受业主关注和重视,但属于建筑物的必备要素,一般会通过钢筋含量、混凝土含量、横板含量、砌体含量、窗地比等技术经济指标来进行管控。

(2) 敏感性成本

敏感性成本是指房地产企业的客户群体容易直观感知到投放价值的成 本 , 如样板间 、建筑外立面 、园林景观 、公共部位精装修 、智能化工程 、大 堂及电梯厅等 , 业主很容易在看房阶段通过这些部位的成本投入来判断项目 的品质 。

(3) 功能性成本

功能性成本主要是指为了匹配项目定位而需合理配置的成本 。不同档次定位 的产品的特定部位的成本投放必须合理 , 不能超标 , 否则就会形成功能性浪费。

不均衡分布的成本投放理念关键在于贯彻“ 好钢用在刀刃上 ” 的管理思路 , 在成本总额受限的情况下 , 能够用更好的成本投入 , 让客户获得更好的产品体验。

将整体项目成本分成这三类成本之后 , 其管理目标各不一样 , 而其具体落地 的思路也各不相同 。一般而言 , 结构性成本要严控 , 敏感性成本要足量 , 功能性 成本要匹配 。降本增效，就用数字成本管理平台

不均衡策略实现成本的差异化投放

一、结构性成本 

在保障安全的前提下严控

结构性成本所依附的对象即为建筑物必备要素 ,但房地产企业的客户却对其较少关注, 因此,对于此类成本应在保障安全的前提下进行严控。少数标杆房企能够做到对成本的七大结构性指标进行全面严控,这七大指标具体为“标准层钢筋含量、标准层混凝土含量、窗地比、地下室层高、地下车位平均面积、地下室钢筋含量、硬景面积比例” (如表 1-4 所示)。

实践中, 这七个指标中的任何一个只要能够得以严控,都可以带来相应程度的成本节约。比如,软景面积比例每提升 1%, 成本就会节约大约 0●62元/m2。如果对这七个指标进行整体严控和优化,项目单方成本就可减少145~ 260元/妤。如果按照开发量 500 万平方米来计算, 则可以降低成本约10亿元。这正是成本策划的价值之一。

七大管理指标的成本价值

举个案例: 某成长型房企在结构性成本中的变通

从实践来看 , 如果在房地产企业的结构性成本管理中全部推进七大指标的

控制 , 其难度较大 , 成长型房企可以根据企业特色先易后难 , 先选择三四个简单的指标进行控制。比如 , 某家百亿元级房企 F, 在成本管理优化中 , 务实地选择了两个指标 , 并考虑到不同区域设计院资质和—线成本控制能力的差异 ,灵活地推行了两套方案: —套偏稳健 , —套偏激进 ( 即与标杆企业项目结构含量水平相比 , 前者取最中间数值 , 后者取最低数值) 。

稳健型: 以 F房企与标杆企业项目结构含量水平相比 , 取中间数值 , 此方案较稳健。

激进型: 以 F房企与标杆企业项目结构含量水平相比 , 取最低数值 , 此方案控制偏紧。

二、敏感性成本

基于客户视角加大投入

敏感性成本的核心在于 , 基于客户视角的“ 敏感 ” 二字 , 房地产企业成本

策划的重要导向是将成本投放在客户愿意买单的地方 ,让客户看得见、感受得到。比如,要针对客户经常出入的大堂装修, 以及外立面、入户门等增大成本投入,让客户感受到“华丽、精致和细节”,从而实现产品的溢价。因此,有企业总结出的经验是“把成本腾挪到客户看得见的地方”。

在实践中 ,我们梳理出“客户关注项”和“一般常规项”两大成本投放模块,以此识别出客户感知较高的模块,并对高等级的客户关注项进行成本追加。

根据众多房地产企业敏感性成本投放的经验总结 , 对客户购买具有决定性影 响的成本约占总成本的 20% , 企业对敏感性成本的管理就是要在客户感知度最 高的这20%成本上下功夫 。点击了解AI降本，把钱花在刀刃上

某标杆房地产企业基于客户视角, 梳理出了敏感性成本的八大关键部位, 即 公寓楼室内精装、 园林环境、 铝合金门窗、入户门、 电梯厅精装、 大堂精装、 外 墙 、栏杆, 并对每个关键部位的建造标准和投入成本进行了约束, 以保证对此部 分成本的有效投入。

在实践中, 有了建造标准之后,还需要强化过程中的严格执行。有标准无执行,往往随着项目的推进,会出现某些成本配置标准过高的问题。比如,某企业的一个项目消防管全都采用了不锈钢材质,这就导致在项目接近尾声时,成本大幅超支,为了保住总目标不超,最终不得不降低景观等级,这样一来,反而影响了敏感性成本的价值最大化。

如何适当加大敏感性成本的投入呢? 比如, 在首层大堂的地面及墙面使用抛 光砖, 一面使用木格栅, 整体成本约 1 000 元/m2 , 而对于小区客人不去或业主 不经常光顾的地方, 装修可就简 。具体可参照前文对敏感性与非敏感性部 位处理的情况对比。

对于敏感性成本, 我们或多或少知道要加大投入, 也会规定成本的下限,

例如将园林景观建造标准的下限定为 500 元/m2,但这还不够,不具有操作指导性, 因为同样 500元/m2 的造价,不同的企业做出的景观效果可能差异很大。因此,我们还需要往下分解, 自上而下地分解到可以操作的地步。让我们看看下面这个案例。

再举个案例: 基于景观成本的二次不均衡分布

上文提到 , 站在整体产品成本角度 , 需要按照成本不均衡分布的思路 , 将 整体成本分成三大块 , 分别是结构性成本 、敏感性成本和功能性成本 , 这三部 分成本的管理目标和落地思路各不相同。而具体到每—个分部分项工程而言 , 仍需按照不均衡分布的思路来进行管控。

以景观成本为例 , 不同项目的景观成本的投放标准各不相同 , 但是 , 只是 控到项目 、分期级的景观成本指标是远远不够的 , 因为我们知道 , 即使绿化面 积和投放总成本差不多 , 最终景观效果也会存在很多的差别。例如 , 小区的景观不—定要栽大树 ,我们曾参观过某标杆企业 ( 以下简称M企业) 完工的社区,发现该小区—棵大树都没有,但整个小区景观给人的整体感觉却非常不错。这就需要我们进行新的思考:房地产企业在推行成本管理时, 如何才能在指标限额之内, 实现最好的景观效果呢?

M 企业的做法包括这样三步:首先,针对景观成本按照软景、硬景、水景的比例进行合理筹划,完成第—次的景观成本的不均衡分配,这个软硬景的比例可以基于历史项目的经验, 也可以基于对竞品楼盘的踩盘 ;其次, 需要对软景、硬景等的下—级成本进—步细分, 如软景可以再细分为大乔、小乔、大灌、小灌、草坪, 根据历史最优经验或标杆企业的项 目数据来确定其各自占比 ;最后,按照小区的不同区位和产品建筑的不同部位, 对景观成本进行合理的分布,进—步明确植被的间距、密度等,从而从最细节的层面固化园林景观的效果。

景观成本的二次不均衡分布的管控思路基本按照 “整体比例”“二级分配”“微观搭配”三步进行, 过程中需要适当借鉴自身历史项 目的经验数据或标杆企业的成本数据, 才能在景观成本指标限额背景下, 保证景观成本的最终效果。

基于二次不均衡成本分布策略 , M 企业核心区景观指标的最终分配结果如下。

经过以上两轮不均衡分布优化后 , 就可形成项目各个区位的成本分布平面图。

经过敏感性成本优化后 , M 企业创造了五重景观体系和堆坡造景方式，如下, 在高容积率地块内大幅度提高了社区绿化率 , 形成了高 低错落有致的立体景观 , 有效提升了社区的档次和居住舒适度。

三、功能性成本 : 强调合理投放

前面介绍了“ 功能性”, 即项目的“基本功能”和“附加功能”,对于功能性成本的投入,一般多强调它的合理性。需要提醒的是,对于基本功能之外的附加功能而言,如果它还属于敏感性成本,则可形成销售卖点, 以增加产品附加值并支撑销售溢价及快速去化, 同时还能产生品牌效应,提高投资回报率。

功能性成本是高品质楼盘例行关注的点 , 当关注的点也能成为销售卖点时,功能性成本便可以向敏感性成本转化。比如,北京星河湾针对入户大门这个功能性材料例行选取时,没有沿用星河湾常用的黑核桃、麦哥利等名贵木材,而是特别选用了更为名贵的胡桃木制的两扇子母门,比普通大门加厚了30%,达到7 厘米,宽度达到了 1.3 米, 但丝毫不让入觉得笨重, 开合非常自如, 从而最大限度地保证了安全与噪声隔绝,客户一看就知道是专为豪宅定制。

比如，有人说自己一次性考过了，结果他（她）是上班时有独立办公室，可以全天自己看书或听网课复习。而你呢，可能上班时偷偷看一眼书都很谨慎，恨不得包个书皮，被发现了，还要挨领导的说。没法比嘛。
又比如说，有人说自己过了，他（她）自己是学建筑设计出身，或给排水出身，做过建筑防火设计或消防给水设计，诸如此类。人家已经在部分专业内容上有所涉猎，而你可能只是个门外汉，学的或许是理科专业，管理专业，所谓的建筑防火，消防设施都没学过，你再去看别人的复习经验，就大大折扣。

第二句，失败可以避免。说到这里，有人可能就要说，那应该怎么参考别人的经验，站在巨人的肩膀上，提高自己的通过概率呢？我给出的答案是，先不看别人的成功案例，这个稍后我们再表。我们要先看别人的失败案例，从失败中吸取教训。我们只要知道了哪些地方是陷阱，先不要踏进去，就有了希望。

说到陷阱，大家先想一下，自己所能够想起的考消防最大的陷阱是什么？

A 考试太难，
B 复习时间不够，看不完书
C 没有好的复习计划
D 记不住书上的那么多内容
E 理解不了各类工作原理

答案是~~~~

陷阱之一：没有考试的欲望。

你参加这个考试，你报名这个考试，本身你并没有想好这件事或并没有在心理上做好准备。用李云龙的一句话说：就是你没有亮剑精神。如果让你做下面一道题

你对注册消防工程师考试的态度是（ ）

A.志在必得，一定拿下

B.十分重要，努力搞定

C.感觉不错，常规复习

D.试水看看，就当练兵

E.打酱油的，感受一下

如果你的答案不是A或B，我建议你就不用来参加这个考试了。因为你没有考试通过的欲望，更不用谈考试的希望。

我们讲态度决定一切，如果我们考试的动机不够强，后期复习时遇到困难，难免会退缩。复习累了，也会打退堂鼓。比如你拉过来王思聪，你就是给他讲百般消防工程师考试的好处，他也不考，即使免费送他教材，辅导书，网课，他也不考。因为他不需要，但是，你是否需要？一定要想清楚这个问题，你是不是需要这个证书来改变某些现状：可能是经济方面的，可能是职业生涯方面的，也可能是其他。

罗振宇曾经讲过一个死磕精神，他坚持每天早上发60秒的语音，且不论他是商人，有强烈的赚钱动机。我们考试也一样，也要像精明的商人一样，要么不做，要么就一次成功，死磕自己。对的起自己，对得起家人。在自己而立之年，依然在拼搏，从未停止进化……

书接上回。上回我们说到，要想考试成功，先得避开一系列的陷阱，这其中打头的就是没有考试的欲望。

在这之后，我们要继续说说其他陷阱，

陷阱之二：陷入题海

君不见，多少消防的QQ群里刷题刷得不亦乐乎，刷题机器人不知疲惫，下面众人面红耳赤，好不热闹也么哥！

说到这里，诸位考生看官可能会鸣不平，刷题岂非通过考试的终极大法？ 此言差矣！这里涉及到考试的核心问题——考试考的是什么。考生不妨自问一下:你刷题的目的何在？

A. 是以题代记，试图记忆知识点的所有内容

B. 查缺补漏，看看自己哪里有缺失

C. 熟悉考试的形式，锻炼考试的感觉

不论你的选择是哪一项，你都错了。所谓的刷题看起来形式差不多，内涵缺却差远了。我们以打CS为例，最好的掌握方式不是去打野战，而是自己先建一个服务器，练习枪械性能和熟悉地形。你会发现你每熟悉一个新的技能或地图位置，你的对战水平就上升一截，你所花的时间一点都没有浪费。而直接打野战也就图个痛快，水平却还是那样，时间却过去了。CS游戏太老，守望先锋也是一样。你得先熟悉每个英雄的技能，在训练关反复练习，直到掌握每个英雄的各种绝技，再去投入战斗（考试）你会发现如同切西瓜般痛快。因为那些只顾痛快打对战的，水平始终那样，给你送人头而已。他们或许连半藏杀伤力爆表的“散”都不用不好。考试也是一样，考的是对知识点的理解和应用。考以题代记效率太低不说，挂一漏万，根本起不到选项A的作用。至于选项B，你需要的是对知识点的熟练掌握，只要不会知识点，啥题你也做不了。那些所谓的练习题且不说大多数粗制滥造，甚至会误导你对真题的感觉。连选项C都实现不了。最后，最为关键的是浪费了你本来可以用来掌握知识点的宝贵时间，你的机会成本啊。

因此，今天我们表面讲的是劝大家绝不刷题，其实内涵是：绝不用战术上的勤奋去掩盖战略上的懒惰。

那么我们是不是一点都不做题呢？不是！我们提倡的是做真题，改真题和出真题。这个技能我们稍后再表

陷阱之三：过度专研

消防考试是考试不是学习、设计和科研。 对其中的某一个知识点的某一句话钻研过深没有好处。比如发现教材和规范的某一句话对不上，就反复求证，其实这类以规范为准就是；发现规范和规范冲突，这类命题者早就发现了，出题时也往往会避开；就某一本习题册的某个习题想不明白，看了解析也不明白，这类题与身边一起复习的同志沟通一下，5分钟内得不出来结果，直接放弃，99.99%的可能性不考，考出来你也有25%的机会蒙对。我们所要的是，在相对短的一段备考时间内，对尽量多的知识点掌握到考试深度，绝不能只为了前面的一朵花，错过了整个花园。

从注册消防工程师这门考试现有两年情况来看，这是一门考试范围广泛，内容却相对较浅的考试。没有太多的复杂内容，离量子力学差远了，可以理解为文科类的一门考试：建筑防火考的是规范，这更多是从试验、经验甚至国外搬来的东西，稍微理解几个概念照着记就是，消防设备设施更多的考的是基本原理（知道怎么运行）、安装、维护等实践的内容，当自己是个包工头，看看规范怎么约束自己，仅此而已。所以，教材的内容和范围就够了。

短周期考生（3个月以内）就不用看规范了，看教材或好的辅导书就够了（至于什么的好的辅导书，我们稍后再表）。原则上，只有中长复习周期（4个月以上）考生才看，而且只需要看《建筑设计防火规范》、《消防给水及消火栓系统技术规范》，其中重点还是前者。图集就是复习时间更长的考生才需要看，五个月以上。

结论：课本先搞透，然后再考虑规范，不要舍本逐末。

今天加个餐，再来几个陷阱瞧瞧

陷阱之四：相信押题

部分考生非常迷信押题，认为靠押题能够及格，甚至不惜上万元去买考前N页纸，考前N套题等等。其实完全没有必要，多数都是不知哪里的老师自己的猜测，消防这种考试注定其不太可能泄密。劝各位考生花时间认真复习，比花时间到处买押题，到处打听考试信息有用的多。总之一句话，绝对不相信押题，学习好知识点的内容，就是最好的押题！

任凭风浪起，稳坐钓鱼台。

陷阱之五：错误报班

如果经济稍微允许的话，报个班也不错。但考生需要注意的是，当前消防工程师培训市场尚未完全发育成熟，各类人员轮番上马、鱼龙混杂。不少消防培训老师只会念书、念规范，或所谓的划重点、做习题，还自封为名师大咖。选择时一定注意看该老师的背景，是什么出身，在注册消防工程师领域有何优势和特长。很多老师甚至自己都没通过一级注册消防工程师考试，就忽悠人来了。

等你复习好某一部分的时候，你已经超越了这个部分的大部分老师。另外需要注意的是，不见得是教授就讲的好，不见得是编委就讲的好，不见得是外行的野蛮人就讲的不好，这里有一条金线，不是看或许是刷出来的好评，大家可以拿出自己最熟悉的一章，来看看这个老师怎么讲，以什么方式教你，是否有利于更好的学习理解和记忆？是否改进了某一部分的认识？或看这老师所教授的复习方法是否优化了你的复习策略？是否强化了你通过的信心？如果不是，赶紧离开，避开这帮念书（含规范）帝、划书帝和习题帝。

陷阱之六：时间浪费和低效时间

（1）时间浪费

本来有大把的时间，甚至有了种种帮助，节省了70%的时间。但是仍然不知道珍惜时间，任由大量有效时间的浪费。

鲁迅先生有句名言：时间就像海绵里的水，只要你愿意挤，总还是有的。看到这里，各位考生似乎松了一口气，但是这里提醒考生还有我们之前学过的朱自清的一篇短文《匆匆》，这里不妨摘录一小段：

洗手的时候，日子从水盆里过去；吃饭的时候，日子从饭碗里过去；默默时，便从凝然的双眼前过去。我觉察他去的匆匆了，伸出手遮挽时，他又从遮挽着的手边过去，天黑时，我躺在床上，他便伶伶俐俐地从我身上跨过，从我脚边飞去了。等我睁开眼和太阳再见，这算又溜走了一日。我掩着面叹息。但是新来的日子的影儿又开始在叹息里闪过了。
　　在逃去如飞的日子里，在千门万户的世界里的我能做些什么呢？只有徘徊罢了，只有匆匆罢了……

是的，日子一去不复返了，考试的脚步却没有停下来。离考试越近，我们越能感觉到时间的紧张和时间的珍贵。但是我们对时间的利用是否真正有效呢？是否我们一边感慨，一边还在刷微信、聊QQ、追剧、打游戏、看小说、逛天猫京东等等浪费着时间呢？

（2）低效时间

这里需要稍微说一下，很多人看着复习时间不断，但是效率不高，说的不好听一点就是在磨时间。

只要对效率敏感的人，在对时间极度重视的状态下，立刻眼前就幻化出定积分图像：横轴是时间，纵轴是效率，那面积，当然就是成绩。所以如果你效率太低，即使时间熬了10小时，也未必顶的上别人的1小时。这就是你再次输在了更衣室。

如何把低效时间变为高效时间，这是一个大的问题，千百年来无数仁人志士为之给出了探索和答案，我这里举出几个，现在就能用的。

1.锻炼抗干扰能力。小时候就被老师灌输毛主席闹市区看书，我们只需要练习在地铁公交上，在出差的路上（高铁，飞机上），在银行排队时，始终在进行看书复习。一是培养抗干扰能力，二来也纯粹的增加至少总量10%以上的复习时间。这个能力是可以刻意锻炼出来的，甚至有的人练习到了没有吵闹的环境不能看书，越是吵闹的环境越能看得进去书，还很高效。甚至在飞机晚点8个小时的时候，你发现你赚了，你有如此大把的高效复习时间……

2.用外在的工具配合。一是建议从听的角度，稍微土豪点的，买一个BOSE QC25,不太土豪的买一个3M一元一副的耳塞。有奇效！二是从眼的角度，尽量使用台灯，而非面光源。让自己专注于面前的书本。三是从手的角度，买好点的荧光笔和碳素笔，书写流利，印记清晰，何等舒畅。四是买好的辅导教材，条理清晰，不仅内容经过了结构化，还能包括复习的全套攻略，而非简单的复制教材，便于迅速理解和记忆。

3.找一个好的复习环境。比如当地的图书馆，家附近的学校自习室，或家里的书房，或下班后的单位等等，创造一个可以有持续的，不用切换的高效复习时间段。这段时间里没有人来打扰你，你可以沉浸于专注状态。在这个专注状态下，你甚至会感觉不到时间的流逝，等你从这个状态中忽然出来，可能一个下午或晚上已经过去了大半。

能够迅速进入专注状态，以及能够长期保持专注状态，是高效学习的两个最重要的习惯，也是高手与众人区分的关键。

如果有人干扰或你主动从学习中出来忙别的，那么你的效率从零到最高需要一段时间（加载复习材料的上下文），保持最高效率（沉浸）没多久，效率忽然归零（任务切换），然后再慢慢爬向最高（加载另一个上下文）……这图像当然是切换得越频繁，积分的面积越小，复习的效果就越差。

好了，陷阱系列就先讲到这里。你只有避开了一个个的陷阱，考试才能有盼头。而生活最美好的地方就在于有盼头。

二、考试形式分析

（一）考试科目

一级注册消防工程师资格考试科目共三科:《消防安全技术实务》、《消防安全技术综合能力》和《消防安全案例分析》，分3个半天进行。

考生须在连续3个考试年度内通过全部三个科目方可取得资格证书。

（二）考试题型

《消防安全技术实务》和《消防安全技术综合能力》科目的考试题型为客观题，《消防安全案例分析》科目的考试题型为主观题加客观题，如下表所示。

表5 注册消防工程师考试试题形式

注：1.消防安全案例分析依据2019年考试题型

2.消防安全案例分析18个选择题出自前两道大题，每道大题有9个多选题

从题型上看，从2016年开始，《消防安全案例分析》增加了客观题题型，此命题方式2017年之后一直延续。

从考试时间来看，《消防安全技术实务》和《消防安全技术综合能力》均为2.5小时100题，即150分钟100题。其中前80题起码一分钟一题的速度进行，考生做题时可以按此把握，最多用时为90分钟。即给后20道多选题1个小时的时间来充分审题和解答。《消防安全案例分析》总时间为3小时，原则上是半小时一题，最后留出15分钟的时间进行检查。

（三）考试教材

以官方的人事出版社教材来看，2020版《消防安全技术实务》、《消防安全技术综合能力》和《消防安全案例分析》的页数分别为872页、740页、376页，合计为1988页。考生如果剩3个多月的备考时间时，不考虑回顾的情况下，平均每天至少要学习并记住19页的内容。

从考试时间来看，《消防安全技术实务》和《消防安全技术综合能力》均为2.5小时100题，即150分钟100题。其中前80题起码一分钟一题的速度进行，考生做题时可以按此把握，最多用时为90分钟。即给后20道多选题1个小时的时间来充分审题和解答。《消防安全案例分析》总时间为3小时，原则上是半小时一题，最后留出15分钟的时间进行检查。

三、真题分布特点分析

（一）建筑防火和设备设施两篇总分值占比超过80%

《消防安全技术实务》、《消防安全技术综合能力》两科考试中，如果能够掌握各自的第二篇建筑防火、第三篇设备设施，那么80%左右的分数就可以拿到，如下图所示。

（二）真题按知识点的分布符合二八定律

以技术实务科目为例，如下图所示，我们分析了近两年的真题发现：

如果我们把实务整本书的内容进行结构化分成223个知识点，那么

①掌握≥3分的38个重要知识点，可以涵盖63%的真题分数[1]；

②掌握2-3分的19个比较重要知识点，可以涵盖11%的分数；①+②=74%的分数；（通过基本上有保证）

③掌握1-2分的41个知识点，可以涵盖19%的分数；①+②+③=93%的分数；（保过）

④掌握0.5分的39个知识点，可以获得7%的分数；①+②+③+④=100%的分数；（状元）

正如风清扬首先教令狐冲的独孤九剑功夫（见下表）那样，全部的招式有223招（223个知识点），先教令狐冲的却是总决式和破剑（刀、枪）式。因为会了总决式、破剑（刀、枪）式的38招（38个知识点）就能应付江湖上63%的敌人招式（这38个知识点涉及63%的分数真题）。这是因为总决式属于总纲，而江湖上敌人用的最多的是用的最多是刀剑枪。

而以后如果再学了破鞭式、破索式、破掌式等，就能对付90%以上的敌人招式。破箭式最为繁琐，针对各类暗器一共40招，却没有多少敌人可以用上。

[1] 此处指所涉及的近年技术实务及案例分析真题的累加分数。如一道题涉及两个知识点，则该题分数会被累加计算。该题之所以不能按比例分拆计算，是因为涉及多个知识点的考题，如果有一个知识点不会，可能导致本题全部失分，无论是单选题，还是多选题。

各位需要注意的是，其中的86个知识点竟然没有分，但总量占总知识点数量的1/3以上！虽然不代表这些知识点在未来的考试也一定没有分，但是总体概率大大降低。如果这86招如果也都学成了，就是大师级别了。但是别忘了，我们的初心是什么？是成为大师还是先拿证？

四、真题命题特点分析

（一）一题考多点

一道选择题可能涉及3个以上知识点，个别选择题甚至超过4个知识点。经过组合后选择题，其难度大大增加，任何一个知识点记忆模糊都会导致部分失分甚至全部失分。

技术实务【2016年第89题】某建筑高度为25m的办公建筑，地上部分全部为办公，地下2层为汽车库，建筑内部全部设置自动喷水灭火系统，下列关于该自动喷水灭火系统的做法中，正确的有（　　）
A 办公楼层采用玻璃球色标为红色的喷头
B 办公楼采用边墙型喷头
C 汽车库内一只喷头的最大保护面积为11.5㎡
D汽车库采用直立型喷头
E 办公楼层内一只喷头的最大保护面积为20.0㎡

【答案】ABCD

【知识点】 A315 系统设置场所火灾危险等级

A319 闭式喷头的公称动作温度和色标

A320 喷头选型与设置要求

综合能力【2015年第34题】依据《建筑设计防火规范》GB50016-2014，对某高层公共建筑进行的下列防火检查项目中，符合规范要求的是（ ）。

A.疏散走道通向防烟楼梯前室的门采用乙级防火门

B.位于内走道的卡拉OK房间内最远点到房间门的距离为14.9m

C.首层疏散外门宽度为1.1m

D.位于内走道尽端的网吧房间门到最近的安全出口的距离为12m

【答案】A

【知识点】 B236 疏散宽度指标 B237 疏散距离指标 B243 防烟楼梯间

（二）注重考理解

近两年真题注重考查过程与方法透过表现看本质、特征。如下题中的选项A，虽然前半句话并未在教材中出现，但是根据我们对救援窗作用的理解，前半句可以判断出是正确的。

综合能力【2015年第34题】某丙类厂房建筑高度为45m，对其消防救援窗口进行防火检查。下列消防救援窗口设置的做法中，符合规范要求的是（ ）。

A.消防救援窗口采用易碎安全玻璃，并在外侧设置明显标志

B.每个防火分区设置1个消防救援窗口

C.消防救援窗口设置在3层以上楼层

D.消防救援窗口的净高和净宽为1.2m

E.消防救援窗口的下沿距地面室内高度为1.2m

【答案】ADE

（三）个别超教材

考试的内容并非全都是教材所能涵盖，部分内容需要参考相关规范。规范数量多，知识点甚众。需要注意的是此类题极少，一般每科仅有两三道题原教材上没有直接的答案。

技术实务【2016年第19题】某火力发电厂输煤栈桥输送皮带总长405m，采用水喷雾灭火系统保护时，该输煤栈桥最多可划分为(　 )段分段进行保护。

A.5　B.4 C.6 D.7

【答案】B

【知识点】A328 水雾喷头布置要求

【解析】本题教材上并无原文可供解答。根据《水喷雾灭火系统技术规范》GB50219-2014，3.1.6条文：输送机皮带的保护面积应按上行皮带的表面积确定；长距离的皮带宜实施分段保护，但每段总长不宜小于100m。总长为405m，每段还得至少100m，因此最多分4段。

（四）题干或选项文字多。

一题一案例，叙述非常详细具体，所问的问题仅占其中很少的一部分。在特定的时间内，要求考生具备足够的阅读速度、逻辑思维能力和信息提取能力，快读剔除无用信息，同时将考题信息转化为知识点索引，快速调取记忆内容，逐一比对是否正确。

综合能力【2015年第95题】 某办公楼，每层为一个防火分区，设有火灾自动报警系统、室内消火栓系统和防烟排烟系统等消防设施。当正压送风机控制柜处于自动状态时，检测风机的启动情况，下列操作中，能够启动正压送风机的有（）。

A.使消防联动控制器处于自动状态，使用发烟器分别对十层的楼梯间前室内及内走道的各一只感烟探测器进行模拟火灾报警测试，两只探测器先后发出火灾报警信号

B.使消防联动控制器处于手动状态，试验发烟器对一楼大堂的一只感烟探测器进行模拟火灾报警测试，探测器发出火灾报警信号，再按下一只手动火灾报警按钮发出火灾报警信号

C.在消防控制室内的消防联动控制器上手动按下正压送风机的启动按钮

D.使消防联动控制器处于手动状态，使用发烟器分别对八层的两间办公室内的各一只感烟探测器进行模拟火灾报警测试，两只探测器先后发出火灾报警信号

E.使消防联动控制器处于自动状态，手动开启设在六层防烟楼梯间的送风口

(五)难度有调整。

2016年度技术实务难度上升，综合能力难度下降。这一点从卷面上能直接反映，也能从实际通过率表现。2016年出题更加成熟，分区度低的题减少。像下面这种区分度较低的怪题2016年没有出现。

综合能力【2015年第69题】汶川地震发生后，灾区需在数天内紧急搭建300余万帐篷和简易篷布房。相关文献曾给出纸张、织物、木材的最小临界热辐射强度约为10KW/㎡，并规定“应急帐篷宿区”之间的防火间距不应小于2m，为安全合理地确定帐篷的防火间距，进行了实体火灾试验。距起火帐篷间距不同测点处的热辐射强度值见下表。事实上，在确定薄膜类建筑的防火间距时，火灾热辐射强度并不是唯一的控制因素，当地的气象条件、尤其是风的影响成为控制性因素。参照《建筑设计防火规范》（GB　50016－2014）相关规定，防火分区之间的防火间距不宜小于（ ）

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A.12 B.2 C.8 D.10

（六）分布趋稳定

各篇章间的真题分布趋于稳定，特别是第二篇、第三篇的相对比值基本固定。

以技术实务科目为例，其第二篇的分值比例在30%左右，误差不超过±1%，第三篇的分值比例在46%左右，误差不超过±1%。

以综合能力科目为例，其第二篇的分值比例在29%左右，误差不超过±2%，第三篇的分值比例在55%左右，误差不超过±2.5%。

以案例分析科目为例，六道大题的“231阵型”没有变化，即2道建筑防火，3道设备设施，1道消防管理。真题分数分布分别为：建筑防火40分，占33%，设备设施60分，占50%，消防管理20分，占17%。

（七）案例有选择

自从2016年案例分析题首次出现了前两题主观题改成了多项选择题形式的客观题。这一改变喜忧参半，机遇和挑战并存。部分考生本来可以靠答主观题，多写内容来得分，变成了需要精准回答选项，错选不得分。另一方面，如果掌握知识点足够好，这一部分能够得到更好的分数，对考生的精准复习，深度复习提出了更高的要求。

五、什么样的人能通过考试

之前我们分析了注册消防工程师考试的种种特点，我们现在可以描绘出一个通过者的大概轮廓：（一）他（她）需要具备的能力——记忆。短期记忆大量内容，考试时快读调取。——阅读理解。能够阅读题意后快速提取内部信息，——计算。对公式能够熟练掌握和应用。——逻辑推理。书上没有的知识，也能用已有知识和逻辑推理判断得出答案。书上已有的，更要活学活用。（二）他（她）需要储备的知识——学习3本教材，1000多页，上百万字；——学习10多本规范、图示，上千万字；……（三）他（她）需要拥有的资源——复习时用最适合自己的复习资料——复习时用最适合自己的复习方法——复习时用最适合自己的复习计划——复习时用最适合自己的复习时间最终，考生要3小时内答完6道案例大题，每道题有4-6个小问。2.5小时答完100道选择题，其中20道多选。考题接近30页。三门考试都要达到72分以上。那么，现在问题来了，考生自己是否具备上面所说的能力和时间、资源要求呢？ 我们转入下一部分：知己：自我分析报告。

第二节 知己：自我分析报告

一、自我评估测试

各位考生：

你们好！终于来到最有意思的一个环节。

考试成功的关键是知己知彼，其中知己就是认清自己的实际状态。下面是我们针对一级注册消防工程师考试精心为您设计的自我评测题目，从多个维度让您了解自己的备考基础，能够更有效的制定复习备考策略。全部答题结束后，能够看到自己的分数和改进的方案。下面都是选择题，而且都是单选题，在进行测试的过程中要选出自己第一时间、第一感觉认为正确的选项。无人监督，全靠自觉。

你也可以直接扫描本二维码进行测试。

https://sojump.com/m/14979297.aspx (二维码自动识别)

1.平均而言，在工作日你全天能拿出来复习注册消防工程师考试的时间是（ ）

A. 2个小时以下 B.2-3个小时C 3-4个小时 D.4-5个小时 D. 5个小时以上

2.平均而言，在周末或节假日你全天能拿出来复习注册消防工程师考试的时间是（ ）

A. 3个小时以下 B.3-5个小时C. 5-7个小时 D.7-9小时 D. 9小时以上

3.你计划从开始复习到11月考试的复习总时长是（ ）

A.1个月以内 B.1-2个月 C.2-3个月 D.3-5个月 E.5个月以上

4.你考前一周每天能够保证安静环境的复习时间是（ ）

A. 4个小时以下 B.4-6个小时C 6-8个小时 D.8-10小时 D. 10小时以上

5.你上班时的复习环境是（ ）

A.安静场所（有独立的办公室）B.较安静场所（属于合用的办公室，但可以学习） C.较为吵闹的场所(办公室学习受干扰，偶尔可以学习，但不方便)D.很吵闹的场所（工作日在办公室无法学习，工作太忙或别人看到有影响）

6.你下班后的复习环境是（ ）A.安静场所（有独立、书房、独居或有图书馆、自习室等复习环境）B.较安静场所（家中较为安静但会受到一定干扰的复习场所） C.较为吵闹的场所(家里有其他家庭成员的影响不能安静学习，但也可以学习)D.很吵闹的场所（回到家以后的学习环境较为恶劣，也没有其他可以学习的场所）

7.你学习时计划采取以下哪种方式（ ）

A.报一个辅导班（在线或实地）B.网上买一些二道贩子的电子版课件C.网上找论坛下载一些课件D.不看上述内容，自己拿书复习

8.你计划花在消防工程师备考上的所有费用预算为（ ）A.1万元以上B.5000元-1万元C.2000元-5000元D.1000元-2000元E.500元-1000元F.500元以下

9.你对注册消防工程师考试的态度是 （ ）

A.志在必得，一定拿下B.十分重要，努力搞定C.感觉不错，常规复习 D.试水看看，就当练兵E.打酱油的，感受一下

10.你的注册消防工程师考试经历是（ ）A.老油条了，第三次参加考试B.梅开二度，去年已经参加考试C.新兵报到,今年第一次参加考试 11.如果你已经参加过注册消防工程师考试，你未过科目的成绩是（ ）

A.就差几分（3分之内），惜败B.差的不太多（3-10分），不服气C.差的有点距离（10-20分）D.差距还是不少（20分以上）

12.你曾经考过了其他执业资格类考试，如勘察设计类、环评、一建、注安等（ ）

A 是 B 否

13.你上学时曾经有过遇到过考前突击一两天，就过了一门较难考试的经历（ ）

A 是 B 否

14.你属于下列哪类从业人员（ ）

A.直接从业人员（消防咨询、消防施工、消防设计、消防教学等）

B.相关从业人员（工程勘察设计、安全生产等）

C.外围从业人员（生产制造类等）

D.无关专业（金融财贸、企业管理、教育培训等）

15.你上学时的专业是（ ）

A.消防专业B.消防相关专业（如安全工程、给排水、建筑学等专业，参见报考条件专业分类）C.其他工科专业D.其他理科、文科专业

16.你的年龄是（ ）

A.28岁以下 B.28岁-35岁C.35岁-40岁 D.40岁-45岁E.45岁以上

17.你的身体精力状态情况是（ ）

A.状态很好，我是超人（女汉子）B.状态还好，复习时能坚持几个小时不累C.状态一般，复习时过一会就感觉劳累D.状态较差，身体还有些小毛病，影响复习效果

18.有些阔叶树是常绿植物，因此，所有阔叶树都不生长在寒带地区。以下哪项如果为真，最能反驳上述结论（ ）

A.寒带的某些地区不生长阔叶树　　B.有些阔叶树不生长在寒带地区C.常绿植物都不生长在寒带地区　　D.常绿植物都生长在寒带地区

19.国王要为自己的女儿挑选一个最聪明勇敢的女婿，他向所有的求婚者宣称他已经把公主和两只狮子分别关进了三间房子，然后在三间房子门上分别写了一句话，让求婚者们去打开自己认为可以打开的门。第一间房门上写着：“这间房子里有狮子。”第二间房门上写着：“公主在第一间房子里。”第三间房门上写着：“这间房子里有狮子。”其实这三句话中，只有一句话是真的。据此可以推断（ ）：

A.公主在第一间房子里 B.公主在第二间房子里C.公主在第三间房子里 D.三间房子里关的都是狮子

20.在信息化的背景下，发展中国家和发达国家在经济全球化中的机遇和风险是相对平等的，因此，发达国家和发展中国家的经济发展差距呈现日益缩小的趋势。以下哪项为真，能对以上结论提出最严重的质疑?( )

A.经济全球化一方面促进了各国经济快速增长，另一方面却蕴含着前所未有的风险

B.即使对美国这样的发达国家来说，全球化也给它带来了不利影响：过量移民、廉价商品、跨国犯罪等

C.据联合国的报告，2006年到2016年间，世界各国中按发达程度排名的前15名和后15名的人均年收入比率从60∶1扩大到74∶1

D.经济全球化为世界创造了无数的就业机会，为千百万人创造了新的发展机遇

21.一家飞机发动机制造商开发出了一种新型发动机，安全性能要好于旧型发动机。在新旧两种型号的发动机同时被销售的第一年，旧型发动机的销量超过了新型发动机，该制造商于是得出结论认为安全性并非客户的首要考虑。下面（ ）项如果正确，最能反驳制造商的结论?

A.新型发动机和旧型发动机没有特别大的价格差别

B.新型发动机可以被所有的使用旧型发动机的飞机使用

C.私人飞机主和航空公司都从这家飞机发动机制造商这里购买发动机

D.客户认为旧型发动机在安全性能方面比新型号好，因为他们对旧型发动机的安全性了解更多 22.通常而言，你做一项相对较大型的工作（事项）的时候，会采取下列哪种做法

A.事先做一个大概的计划，描述工作的流程或模块

B.很少做计划，更喜欢在做的过程中看着来

C.会有一个比较详细的计划，做的过程可能会根据实际调整

D.会有一个极其详细的计划，甚至可能包括每一天怎么做，每一步怎么做，

温馨提醒：每位参加消防考试的考生都建议做一下上面的自我测试，然后对照下面的改进办法，尽可能的提高自己的初始状态分值，因为：

（1）技术实务

厂房疏散宽度：

▲厂房内疏散出口的最小净宽度不宜小于0.9m；疏散走道的净宽度不宜小于1.4m。

▲人员密集的公共场所，疏散门净宽度不应于1.4m，室外疏散小巷的净宽度不应小于3.0m。

▲公共建筑内安全出口的门应设罝在火灾时能从内部易于开启门的装罝；人员密集的公共场所、观众厅的入场门、疏散出口不应设罝门槛，从门扇开启90°的门边处向外1.4m范围内不应设置踏步，疏散门应为推闩式外开门。

▲二级充压(20.0MPa)系统，应为27.6MPa±1.4MPa(表压)。

▲水雾喷头的平面布臵方式可为矩形或菱形.当按矩形布罝时，水霉喷头之间的距离不应大于1.4倍水雾喷头的水雾锥底圆半径。

（2）综合能力

人防工程中商场、公共娱乐、场所、健身体育场所疏散楼梯的最小净宽不小于1.4m。

二、300m和0.3m

（1）技术实务

▲防止液体流散的基本做法有两种：一是在桶装仓库门洞处修筑漫坡，一般高为150mm～300mm；二是在仓库门口砌筑高度为150mm～300mm的门坎，再在门坎两边填沙土形成漫坡，便于装卸。

▲出水管上应设臵闸阀和止回阀。DN≥300mm时，宜采用电动或水力闸阀。 当在梁或其他障碍物的下方布罝喷头时，喷头与顶板之间的距离不得大于300mm。 电动机与墙壁之间，或成列装设的电动机一侧已有通道时，另一侧的净距离应不小于0.3m。电动机与其他设备的裸露带电部分的距离不应小于1m。

▲当泡沫喷射口设臵在罐壁顶部、密封或挡雨板上方时，机械密封方式储罐的泡沫堰板高度不应小于0.3m，且应高出密封圈0.1m；软密封方式储罐的泡沬堰板高度不应小于0.9m.当泡沬喷射口设罟在金属挡雨板下部时，泡沬堰板高度不应小于0.3m。

▲据实验测暈，火灾初起时，烟气在水平方向扩散的速度为0.3m/s。

▲电动机应安装在不燃材料制成的机座上，电动机机座的基础与建筑物或其他设备之间应留出距离不小于1m的通道.电动机与墒壁之间，或成列装设的电动机一侧已有通道时，另一侧的净距离应不小于0.3m。

▲喷头的保护高度和保护半径，应符合下列规定：最大保护高度不宜大于6.5m；最小保护高度不应小于0.3m。

▲探测器的光束轴线至顶棚的垂直距离宜为0.3m～1.0m,距地高度不宜超过20m。

（2）综合能力

▲当外墙体采用用B2级保温材料时，检查是否每层沿楼板位臵设臵

不燃材料制作的水平防火隔离带，隔离带的设臵高度不得小于300mm。

▲消防水带内口径：内径25mm、50mm、65mm、80mm、100mm、125mm、150mm、300mm。

▲同时使用信号阀和水流指示器控制的自动喷水灭火系统，信号阀安装在水流指示器前的管道上，与水流指示器间的距离不小于300mm。

▲密封胶厚度突出防火封堵系统面不应小于13mm，封堵完成后，在封堵层两侧电缆上，涂刷防火涂料，长度300mm。

▲光栅光纤感温火灾探测器每个光栅的保护面积和保护半径应符合点型感温火灾探测器的保护面积和保护半径要求，光纤光栅感温段的弯曲半径应大于300mm。

▲普通灯具与易燃物距离不宜于300mm。

超声波流最计的传感器一般采用V方式和Z方式安装，通常情况下，管径小于300mm时，采用V方式安装。

▲为了便于观察和准确测里压力值，压力表与平衡式比例混合装臵的进口处的距离不大于0.3m。一般情況下，要保证距高倍数泡沬产生器的进气端小于或等于0.3m处没有遮挡物。

▲储罐上泡沫混合液立管下端设臵的锈渣清扫口与储罐基础或地面的距离一般为0.3m～0.5m。

▲泡沫喷淋管道支、吊架与泡沬喷头之间的距离不能小于0.3m。 车间及试（实）验室的插座安装高度距地面不小于0.3m。

▲照明灯具与可燃物之间的安全距离普通灯具不应小于0.3m

▲低于3KW以下可移动式电热器应放在不燃材料制作的工作台上，与周围可燃物应保持0.3m以上的距离。

▲空调器具不应安装在可燃结构上，其设备与周围可燃物的距离不应小于0.3m。

三、600mm或0.6m

（1）技术实务

▲将排风支管顺气流方向插入竖风道，且支管到支管出口的高度不小于600mm。 当梁突出顶棚的高度超过600mm时，被梁隔断的每个梁间区域应至少设臵一只探测器。

▲排烟风机应设臵在专用机房内，该房间应采用耐火极限不低于2.00h的隔墙和1.50h的楼板及甲级防火门与其它部位隔开。风机两侧应有600mm以上的空间。

▲自控仪表室、变配电室不应与有可能泄漏液化石油气及散发相对密度大于0.7的可燃气体甲类生产设备、建筑物相邻布臵；如必需相邻布臵时，应用密封的不燃性实体墙或走廊相隔，必要时宜采取室内正压通风设施，其地面标高要高出装臵地面0.6m以上。

▲观众厅内疏散走道的净宽度，应按每百人不小于0.6m的净宽度计算，且不应小于1.0m；边走道的净宽度不宜小于0.8m。

▲室外消防梯不应面对老虎窗，宽度不应小于0.6m,且宜从离地面3.0m高处设臵。 当泡沫喷射口设臵在罐壁顶部时，泡沫堰板与罐壁的间距不应小于0.6m.当泡沫喷射口设臵在浮顶上时，泡沫堰板与罐壁的间距不宜小于0.6m。

▲高倍数泡沫淹没深度的确定应符合下列规定：当用于扑救A类火灾时，泡沬淹没深度不应小于最高保护对象高度的1.1倍，且应高于最高保护对象最高点以上0.6m。

▲局部应用系统 淹没或覆盖A类火灾保护对象虽高点的厚度不应小于0.6m。

（2）综合能力

▲钢质防火门门框内充填水泥沙浆，门框与墙体采用预埋钢件或膨胀螺栓等连接牢固，固定点间距不宜大于600mm。

▲将排风支管顺气流方向插入竖风道，且支管到支管出口的高度不小于600mm。 水平管道应采用管卡固定；管卡的间距不宜大于600mm。

▲风机外壳至墙壁或其它设备的距离不应小于600mm:

▲当变、配电所为正压室且布罝在1区、2区内时，室内地面宜高出室外地面0.6m左右.有管道的侧面，净距不宜小于1.0m，且管道外壁与建筑本体増面之间的通道宽度不宜小于0.6m。

消防气压给水设备顶部至楼板或梁底的距离不宜小于0.6m。

▲水平管道采用管卡固定。管卡的间距不宜大于0.6m，转弯处应增设1个管卡。 泡沬堰板和罐壁之间的距离要大于0.6m。

▲维修合格证外围边框为红色实线，宽0.6mm，内框线为黑色实线，用于疏散的爬梯及设首在脚手架上的临时疏散通道，其净宽度不应小于0.6m。

四、1倍

（1）技术实务

▲当设臵有自动灭火系统时，允许最大建筑面积可增加1倍；局部没臵时，增加的面积可按该局部面积的1倍计算。

▲当设臵有火灾自动报警系统和自动灭火系统时，允许最大建筑面积可增加1倍；局部设臵时，增加的面积可按该局部面积的1倍计筲。

▲架空通信线和通信发射塔架空电力线路1倍杆（塔）高，无绝缘层1倍杆（塔）高，有绝缘层1倍杆（塔）高。

五、2倍

（1）技术实务

▲当公共建筑中庭周围场所设有机械排烟时，中庭的排烟量可按周围场所中最大排烟量的2倍数值计算。

▲燃气锅炉房的正常通风量按换气次数不少于6次/h确定，事故通风量为正常通风量的2倍。

注：对于瓶组式系统，系统的设计持续喷雾时间可按其实体火灾模拟试验灭火时间的2倍确定，且不宜小于10min。

（2）综合能力

▲测试报警阀密封性，试验压力为额定工作压力的2倍的静水压力，保压时间不小于5min后，阀瓣处无渗漏。

▲准备不少于2只的试压用压力表，精度不低于1.5级，量程为试验压力值的1.5～2倍。

▲报警阀应进行渗漏试验，试验压力应为额定工作压力的2倍，保压时间不应小于5min。阀瓣处应无渗漏。

▲在压力调节阀的两侧、供水设备的压力侧、自动控水阀门的压力侧应安装压力表。压力表的测量范围应为1.5～2倍的系统工作压力。

六、3倍

（1）技术实务

▲采用FEPS作为备用电源时，电池初装容量应为使用容量的3倍。

▲贮存物品多、火灾荷载大，发生火灾在得不到充足的空气情况下，燃烧时间将会持续6～18h，是地面同样火灾荷载燃烧时间的3倍。

（2）综合能力

▲应急照明控制器在备电工作时各种控制功能应不受影响，备电工作时间不小于应急照明持续时间的3倍，且不小于2h。

▲在试验压力状态下，继续加压，升压至试样爆破，其爆破时压力不应小于水带工作压力的3倍。

七、4倍

（1）技术实务

▲耐火等级应根据一旦火灾时可能达到的火焰温度确定。火灾时，由于环境温度剧烈升高，导致线芯电阻的增大，当火焰温度为800～1000℃时，导体电阻约增大3～4倍，此时仍应保证系统正常工作,需按此条件校验电压损失。

▲应急发电机组所以，燃气轮机组的空气使用量比柴油机组大2.5倍～4倍。

▲由于泡沫是从液面下施加到储罐内，高背压泡沫产生器产生的泡沫黑要控制在2～4倍。

八、5倍

（1）技术实务：信息机房的用电量为普通办公室的4-5倍。

（2）综合能力：挂钩、托架安装后，能够承受5倍的手提式灭火器（当5倍的手提式灭火器质臵小于45kg时，按45kg计）的静载荷。

九、6倍

技术实务

▲七氟丙烷灭火剂是一种无色无味、不导电的气体，其密度大约是空气密度的6倍，在一定压力下呈液态贮存。

十、1.3倍

▲七氟丙烷灭火系统的灭火设计浓度不应小于灭火浓度的1.3倍，情化设计浓度不应小鱼于情化浓度的1.1倍。

▲混合气体灭火系统的灭火设计浓度不应小于灭火浓度的1.3倍。 热气溶胶预制灭火系统的灭火设计密度不应小于灭火密度的1.3倍。

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相关管理内容的简记方法

1 关于消防工程师的管理

1.1 消防工程师的权利和义务（综合P20 最后一段）

称谓、执业、报告、教育、报酬、申诉等权利；道德、标准、质量、保密、名义、能力、交办等义务。

1.2 消防工程师职业道德原则的特点（综合P33 一）

本 准 稳 独（本质性、基准性、稳定性、独特性）

1.3 公民在消防工作的权利和义务（综合P11 三）

（1）维保预报；成组灭。

（2）不损挪拆停设器，埋圈遮栓占距，占封堵二道口。

（3）任灾报，任偿利，不阻报，禁谎报。

（4）灭相保调，实情。

（5）任权消违检控。

1.4 消防工程师职业道德基本规范（综合P34 第三节）

爱献公法竞秘技（爱岗敬业、奉献社会、客观公正、依法执业、公平竞争、保守秘密、提高技能）

1.5 消防工程师职业道德修养内容（综合P37 二）

政业人品（政治理论修养、业务知识修养、人生观的修养、职业道德品质修养）

2防火间距

2防火间距不足时的处理（变调改拆设）（实务P76 三）

（1）变产性，减建危；变部耐，提建耐。

（2）调流量；调部耐燃。

（3）普改防。

（4）拆低小旧。

（5）设独防。

3疏散楼梯间设置场所

3.1 防烟楼梯间（实务P98 （二））

口诀:一类高，33宅，32公车10人厂，3层10m地

口诀说明：应设置防烟楼梯间的情况包括一类高层、高于33m的住宅、高于32m的公共建筑（教材上为高于32m的二类高层，因为对住宅而言应高于33m，故此处改为公共建筑，这样不易记错）、高于32m的汽车库（GB50067-2014 6.0.3条1款）、高于32m且任一层超过10人的厂房、地下3层及以上或地下室内地面与地坪高差大于10m时

3.2 封闭楼梯间（实务P97 三（一））

口诀：2133宅，32二高公裙车，医旅老艺商展会，2层10m地高仓，6层公共，甲乙丙多高房。

口诀说明：应设置封闭楼梯间的情况包括：

1）高度大于21m且不大于33m的住宅（GB50016-20145.5.27条2款，当户门采用乙级防火门时，可采用敞开楼梯间）。

2）高度不大于32m的二类高层公共建筑、高层建筑的裙房、高度不大于32m的汽车库、所有修车库（GB50067-2014 6.0.3条1款）。

3）医疗建筑、旅馆、老年人建筑、歌舞游艺场所、商店、图书馆、展览厅会议中心等类似场所。

4）地下不超过2层或地下室内地面与地坪高差不大于10m时。

5）6层及以上公共建筑。

6）高层厂房（除高于32m且任一层超过10人的厂房外）和甲、乙、丙类多层厂房。

3.3 敞开楼梯间

口诀：21宅+3.2外其他

口诀说明：高度不大于21m的住宅和除应设置防烟楼梯间和封闭楼梯间的其他场所。

3.4 剪刀楼梯间（为防烟楼梯间的一种特有形式）

口诀：高层公建门梯距10m

口诀说明：（GB50067-2014 5.5.10）高层公共建筑中，当分散设置确有困难且从任一疏散门至最近疏散楼梯间入口的距离不大于10m时可采用。

4 消防控制室管理

4.1 设备配置（综合P97 二）

口诀：报联图广电照源

口诀说明：消防控制室应至少设置火灾报警控制器、消防联动控制器、消防控制室图形显示装置、消防应急广播控制装置、消防电话总机、消防应急照明和疏散指示系统控制装置、消防电源监控器等设备，或者设置具有相应功能的组合设备。

4.2 应急处置程序（综合P98 四（二））

接警后最快确认；确认后联控自控119；启预案并报告。

5消防设施维护管理

5.1 消防水源维护管理（综合P117 一）

口诀冬日室水温，月池箱水位，季管网压能，年表下位量，年池箱材料，表口防殖措

口诀说明：按维护时段从短到长重新排列，便于记忆，以下同理：

1）冬日室水温——在冬季每天要对消防储水设施进行室内温度和水温检测，当结冰或室内温度低于5℃时，要采取确保不结冰和室温不低于5℃的措施。

2）月池箱水位——每月对消防水池、高位消防水池、高位消防水箱等消防水源设施的水位等进行一次检测；消防水池（箱）玻璃水位计两端的角阀在不进行水位观察时应关闭。

3）季管网压能——每季度监测市政给水管网的压力和供水能力。

4）年表下位量——每年对天然河、湖等地表水消防水源的常水位、枯水位、洪水位，以及枯水位流量或蓄水量等进行一次检测。每年对水井等地下水消防水源的常水位、最低水位、最高水位和出水量等进行一次测定。

5）年池箱材料——每年应检查消防水池、消防水箱等蓄水设施的结构材料是否完好，发现问题时及时处理。

6）表口防殖措——永久性地表水天然水源消防取水口有防止水生生物繁殖的管理技术措施。

5.2 供水设施维护管理（综合 P118 二）

口诀：日稳泵压次，日油泵电量，周油箱油量，周自启水泵，月手启水泵，月气罐压容，季测泵流压

5.3 给水管网维护管理（综合 P118 三）

口诀：日源阀外观，月查阀封链，月电阀电性，月防倒压差，季查外井 阀，季放水试验

5.4 喷淋系统周期性检查项目

5.4.1 年检（综合 P149 （三） ）

水源 联动 接通 滤渣 材料

5.4.2 季检（综合 P148 井阀放水 5.4.3 月检（综合 P147 （一） ） （二）

喷头 接合 封链 水位 指示 启泵 启阀

6关于消防安全管理

6.1 特征（综合 P375 第二节 二）

口诀：侯位程员强

口诀说明：谐音“后位成员强”，全天候性、全方位性、全过程性、全员性、强制性。

6.2 六要素（综合 P376 第三节）

主体对象依据 原则方法目标

6.3 原则（综合 P378 四）

口诀：群综科管发

口诀说明：谐音“群众可管法” ，依靠群众、综合治理、科学管 理、谁主管谁负责、依法管理。

6.4 方法（综合 P379 五）

口诀：基本方法——顾论行教奖政法；技术方法——检因评树

口诀说明：基本方法包括咨询顾问方法、舆论监督方法、行为激励方法、宣传教育方法、经济奖励方法、行政方法、法律方法；

技术方法包括安全检查表分析方法、因果分析方法、事故树分析方法、消防安全状况评估方法。

6.5 目标（综合 P380 六）

口诀：险害降最小

口诀说明：消防安全管理的最佳目标是在一定的条件下，通过消防安全管理活动将火灾发生的危险性和火灾造成的危害性降到最低限度。

6.6 单位消防安全制度主要内容（综合 P389 ）

口诀：责查培值散 患设电爆队 预气奖其它

口诀说明：单位的消防安全制度主要包括：消防安全责任制；防火巡查、检查；消防安全教育、培训；消防（控制室）值班；安全疏散设施管理；火灾隐患整改；消防设施、器材维护管理；用火、用电安全管理；易燃易爆危险物品和场所防火防爆；专职（志愿）消防队的组织管理；灭火和应急疏散预案演练；燃气和电气设备的检查和管理（包括防雷、防静电）；消防安全工作考评和奖惩；其他必要的消防安全内容。

6.7 常用消防安全管理建议

口诀：源疏诱设案（谐音：元叔又涉案）

6.8 XX 单位如何落实消防安全制度（综合 P391 二）

口诀：责查培练档案

口诀说明：单位消防安全制度的落实包括：

1）确定消防安全责任。

2）定期进行消防安全检查、巡查，消除火灾隐患。

3）组织消防安全知识宣传教育培训。

4）开展灭火和疏散逃生演练。

5）建立健全消防档案。

6）消防安全重点单位“三项”报告备案制度。

6.9 消防检查的主要内容

患疏道火器 重工爆 值巡标

7关于应急预案

7.1 应急预案的基本内容（综合 P414 五）

口诀：基构想报初 散护信图注

口诀说明： 基——单位的基本情况

构——应急组织机构

想——火情预想

报——报警、接警处置程序

初——初期火灾处置程序和措施

散——应急疏散的组织程序和措施

护信——安全防护救护和通信联络的程序和措施

图——绘制灭火和应急疏散计划图

注——注意事项

7.2 应急组织机构（综合 P414 五（二） ）

口诀：指灭疏护保机警

8性能化设计

8.1 建筑性能化防火设计的定义（综合 P333）

口诀：据功求，运学理，用算法，析灾险，设综评，判指标，优案法。

口诀说明：建筑消防性能化防火设计，是指根据建设工程使用功能和消防安全要求，运用火灾科学和消防安全工程学原理，采用先进适用的计算分析工具和方法，通过对建筑环境中设定火灾场景的火灾风险量化和分析，进而对建设工程消防设计方案进行综合分析评估，判断建筑抵御火灾的性能指标是否满足预设的消防安全目标，从而优化消防设计方案的工作方法。

8.2 性能化设计的适用范围（综合 P334）

可进行：超标范，隔烟散耐难殊功。

不应采用：法标强；标明规，无殊功；居住；医教幼老娱；丙戊厂仓；甲乙厂仓液气爆。

8.3 基本程序（综合 P335）

口诀：标题目 试修审

口诀说明：

标——确定建筑的使用功能、用途和建筑设计的适用标准

题——确定需要采用性能化设计方法进行设计的问题。

目——确定建筑的消防安全总体目标。

试——进行消防性能化试设计和评估验证。

修——修改、完善设计，并进一步评估验证，确定性能是否满足 既定的消防安全目标。

审——编制设计说明与分析报告，提交审查和批准。

8.4 设计步骤（综合 P337）

口诀：范总识 试场法 评终报

口诀说明：

范——确定性能化设计的内容和范围。

总——确定总体目标、功能要求和性能判据。

识——开展火灾危险源识别。

试——制订试设计方案。

场——设定火灾场景和疏散场景。

法——选择工程方法。

评——评估试设计方案。

终——确定最终设计方案。

报——完成报告，编写性能化设计评估报告。

8.5 消防安全总目标（综合 P336）

口诀：人财能构断污燃

口诀说明：谐音“人才能够断污染”

人——在火灾条件下， 保证建筑内使用人员以及救援人员的人身 安全。

财——保证建筑内财产的安全。

能——减小火灾发生的可能性。

构——建筑的结构不会因火灾作用而受到严重破坏或发生垮塌； 或虽有局部垮塌，但不会发生连续垮塌而影响建筑结构的整体稳定 性。

断——减少由于火灾而造成商业运营、生产过程的中断。

污——尽可能减少火灾对周围环境造成的污染。

燃——建筑发生火灾后，不会引燃其相邻建筑。

8.6 建规 5.3.6 关于“有顶棚的步行街”的要求

口诀：耐距长铺步高栓，2933663；隔围棚开口排烟，2113725；铺淋警廊淋街射，照明指示和广播。

口诀说明：

（1）耐距长铺步高栓，2933663：

耐对应 2：步行街两侧建筑的耐火等级不应低于二级。

距对应 9：步行街两侧建筑相对面的最近距离均不应小于 GB50016-2014 规定的相应高度建筑的防火间距要求且不应小于 9m。

长对应 3：步行街的长度不宜大于 300m。

铺对应 3：每间商铺的建筑面积不宜大于 300m2。

步对应 6：步行街内任一点到达最近室外安全地点的步行距离不 应大于 60m。

高对应 6：步行街的顶棚下檐距地面的高度不应小于 6.Om。

栓对应 3：步行街两侧建筑的商铺外应每隔 30m 设置 DN65 的消 火栓。

（2）隔围棚开口排烟，2113725：

隔对应 2：步行街两侧建筑的商铺之间应设置耐火极限不低于 2.OOh 的防火隔墙。

围对应 1：步行街两侧建筑的商铺，其面向步行街一侧的围护构 件的耐火极限不应低于 1.00h。

墙对应 1 ：相邻商铺之间面向步行街一侧应设置宽度不小于 1.Om、耐火极限不低于 1.OOh 的实体墙。

开口对应 37：步行街两侧的商铺在上部各层需设置回廊和连接 天桥时， 应保证步行街上部各层楼板的开口面积不应小于步行街地面 面积的 37%，且开口宜均匀布置。

排烟对应 25：顶棚应设置自然排烟设施并宜采用常开式的排烟 口，且自然排烟口的有效面积不应小于步行街地面面积的 25%。

（3）铺淋警廊淋街射，照明指示和广播：

铺淋警廊淋街射——铺淋警指商铺内应设置自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统；廊淋指每层回廊均应设置自动喷水灭火系统；街射指步行街内宜设置自动跟踪定位射流灭火系统。

照明指示和广播——步行街两侧建筑的商铺内外均应设置疏散照明、灯光疏散指示标志和消防应急广播系统。

8.7 火灾场景确定的原则（综合 P354 一）

口诀：最不利则，择险大设。出口不用，灭烟失效。险大最能害非最，害大能小之场景。

口诀说明：火灾场景的确定应根据最不利的原则确定，选择火灾风险较大的火灾场景作为设定火灾场景。

如火灾发生在疏散出口附近并导致该疏散出口不可利用、自动灭火系统或排烟系统由于某种原因而失效等。

火灾风险较大的火灾场景一般是指最有可能发生，但其火灾危害不一定最大；或者火灾危害大，但发生的可能性较小的火灾场景。

8.8 建筑防火设计的组成（综合 P340 二 第二段）

A 被动防火系统： 构隔距管修 （建筑结构、 防火分隔、防火间距、 管线和管道、建筑装修等） ；

B 主动防火系统：灭烟报（自动灭火系统、排烟系统、火灾自动报警系统等）；

C 安全疏散系统：梯逃照二口（疏散楼梯、避难逃生设施、应急照明与标识、安全出口、疏散出口等） 。

9施工消防安全管理

9.1 应配置灭火器的场所（综合 P433 二（一） ）

口诀：爆火燃房+

口诀说明： 下列场所应配置灭火器：

1）爆——易燃易爆危险品存放及使用场所。

2）火——动火作业场所。

3）燃——可燃材料存放、加工及使用场所。

4）房——厨房操作间、锅炉、发电机房、变配电房、设备用房、 办公用房、宿舍等临时用房。

5）+——其他具有火灾危险的场所。

9.2 施工现场消防安全管理制度（综合 P437）

口诀：教练查火爆

口诀说明：施工现场消防安全管理制度应包括下列主要内容：

教——消防安全教育与培训制度。

练——应急预案演练制度。

查——消防安全检查制度。

火——用火、用电、用气管理制度。

爆——可燃及易燃易爆危险品管理制度。

9.3 施工现场灭火及应急疏散预案的主要内容（综合 P438 （三） ）

口诀：构责 报信 扑救 疏散

口诀说明： 构责——应急灭火处置机构及各级人员应急处置职责。

报信——报警、接警处置的程序和通信联络的方式。

扑救——扑救初期火灾的程序和措施。

疏散——应急疏散及救援的程序和措施。

9.4 应配置临时应急照明场所（综合 P436 四）

口诀：机电泵房 无光场道 超高内道 灾时工场

口诀说明： 机电泵房——自备发电机房及变、配电房。水泵房。

无光场道——无天然采光的作业场所及疏散通道。

超高内道——高度超过 l00m 的在建工程的室内疏散通道。

灾时工场——发生火灾时仍需坚持工作的其他场所。

9.5 施工现场防火间距（综合 P428 二）

办公宿舍机电 4，燃库厨房锅炉 5。 燃堆 7 米燃爆 10，动火虽7促升级。 公舍组 10 组间 8，组内 35 构 A3。 燃堆动火在建 10，其他房设在建 6。

口诀说明： 动火虽 7 促升级——指固定动火作业场的防火间距虽然正常为7m，但当它碰到防火间距不小于它的厨房操作间、锅炉房、可燃材料 堆场及其加工场、易燃易爆危险品库房时，将促使防火间距提高一级，7m 调至 10m、10m 调至12m。

公舍组 10 组间 8——办公用房、宿舍成组布置时，每组临时用房的栋数不应超过 10 栋，组与组之间的防火间距不应小于8m。

组内 35 构 A3——办公用房、宿舍成组布置时，组内临时用房之 间的防火间距不应小于 3.5m；当建筑构件燃烧性能等级为 A 级时，其防火间距可减少到 3m。

燃堆动火在建 10——可燃材料堆场及其加工场、固定动火作业场与在建工程的防火间距不应小于10m。

其他房设在建 6——其他临时用房、临时设施与在建工程的防火间距不应小于6m。

微信：15373500269

下面是我的成绩单：

第一年自己搞了一堆便宜网课，闭门造车，最终一科都没过，瞎忙一年。

第二年花了大几千报了个班，花了一个月工资，打算一年过全科。但是报班后，也就是给了一堆资料和课程，大部分时间还是自己自学，可能是老师带的学生太多还是什么情况，最后效果也不是很好，只过了一科。（真的好心疼我的钱）

自己都已经有点灰心了，偶然在朋友的推荐下，找了个私教。就是人家考过拿到证了，每年带一些同学考。主要是真的实惠，只有报班的零头。他会给我配套好名师课程，告诉我该听谁的课，怎么学，根据我的情况为我制定备考计划，督促我完成，不会的为我答疑。被人带着学的感觉真好，合作的很愉快，亦师亦友的。结果也很好，一年通过了剩下的所有科目。

私教根据我的实际情况做的备考计划

下面是一些干货内容：

一、注册消防工程师考试介绍（简介、报考时间、考试时间）

1.科目介绍

一级消防工程师一共考三门科目，分别是《消防安全技术实务》、《消防安全技术综合能力》和《消防安全案例分析》，考试题型有单项选择题、多项选择题和案例题。

一级消防工程师考试科目中《消防安全技术实务》、《消防安全技术综合能力》两个科目试题题型为单项选择题、多项选择题；《消防安全案例分析》试题题型为案例题。

2.报名条件

3.报名办法

一级消防工程师考试通过“中国人事考试网”进行报名。

4.成绩有效期

一级注册消防工程师考试一般3年有效期，参加3个科目考试(级别为考全科)的人员，必须在连续3个考试年度内通过全部应试科目；参加2个科目考试(级别为免一科)的人员必须在2个连续考试年度内通过应试科目，方能取得资格证书。

5.报名与考试时间

一级消防工程师预计9月1-20日报名，

一级消防工程师考试时间预计在11月4日-5日

二、注册安全工程师各科考试分析（内容、题型及分值分布）

1.各科目题型及分值分布

2.各科目考试通过率：

根据历年数据显示，一消的通过率在2%-4%

3.合格标准

合格标准为各科目试卷满分的60%。

4.查询成绩的时间？

考后的2-3个月发布成绩。

三、各科必备考试资料解析

1.教材（当前可参考23年修订版，注：2023年教材沿用2022年，2024年教材暂未公布。）

2.课程及推荐的名师

【实务】郑聪聪

老师会将知识点进行整合，学习的比较有系统性。还会带领理解每一个知识点，把原因讲得很清楚很细致，对于记忆很有帮助。

【综合】葛磊

老师本身是干消防出身的，许多老师不敢涉及的疑点，他都直接提出来。讲的答题技巧很实用，可以学习一下。

【案例】刘为国

属于案例分析中讲的不错的老师，水平很高，不仅理论基础讲的好，而且讲课的时候会将理论和实际相结合，还有老师具有丰富地现场经验。

四、各科考试总体备考攻略及时间规划。

1.时间规划

第一阶段：4月—7月

主线任务：学基础

①刚开始先把各科的知识点都大概过一遍，自己梳理出来知识框架，这样之后学的时候也能分清注册。一消的重点就是建筑防火和消防设施，把常考知识点背熟就行。

②因为实务和综合都是选择题，还可以跟着老师多学些应试技巧，只要过72分就能及格！

苐二阶段：8月—10月

主线任务：做题巩固

①备考时间充足，不用给自己安排太多的学习任务，报名之前把综合和案例过一遍就行，再简单回顾一些实务原理，掌握常考点和重难点。

②综合能力侧重学二、三、五篇，包括建筑防火、设施检查、安全管理都是常考内容，有很多和实务相通的内容，要多回顾背诵基本的概念，通过做题掌握住。

③案例算是三科中难度蕞大的，其中包含了很多实务和综合的内容，还有主观题需要掌握其做题思路和框架，不过只要多跟着老师分析材料，就能找到思路。

第三阶段：11月考试

主线任务：二刷网课+背书刷题

①一消考试报名在8月份左右，考试在11月份。二刷网课过重要知识点，掌握做题思路和技巧，配合框架和口诀背诵。

②考前一个月开始做真題，可以把两天安排为一组，按照考试时间和流程刷题，做完下午就整理错题和知识点，一方面可以检验自己的学习情况，查漏补缺，另一方面熟悉考试节奏，避免考试时因为紧张而做不完题。

2.备考规划

初期学习基础知识要牢固，听课看资料画重点，建立清晰的思路，然后直接做题目，错题及时复盘

第二遍学习是强化记忆，重点知识加深理解通透，做到看到题目就反应到知识点上，常错易错题反复做两遍，这样后期的正确率会提高

考试前3-4个月的黄金复习期，以模拟考试方式做题，历年真题做2遍+，提高正确率90分左右，抓牢记重点知识，因为每年都有10-20%超纲题。

背书：实务和综合有很多知识点都需要背诵，而且有很多互通的知识点，建议放在一起学，结合着记忆，这样记的更牢固。

刷题：主要侧重刷真題，尤其是近五年的真題，考前要反复多刷几遍，按照考试时间来做，熟悉考试的节奏！

      今天资料编整理好2025年一级造价工程师备考计划+攻略，希望能帮助大家根据自身情况；制定出符合自己的一个全周期复习规划。

内容有点小长，主要针对考前问题、备考时间长、科目顺序、老师推荐、章节重点进行解析和探讨。

目 录

• 一、备考前的问题

• 二、政策导向

• 三、考试简介

• 四、学习顺序

• 五、学习时长

• 六、讲师推荐

• 七、各科章节近三年分值统计

• 八、最后总结

 一、备考前的问题

1、2025新的计价标准，教材大变，应该怎么复习？

备考策略
建议现阶段

（2-6月） ：以2024年教材为基础，重点掌握未变动章节（如管理科目第三章“流水施工”、第四章“经济效果评价”；计价科目第一至二章）。

新教材发布后（6-7月） ：对比新旧教材变动（预计计价科目调整幅度超30%，案例科目第三章重构），优先学习新增内容，配套练习修订后的模拟题。

其中：
建设工程计价：暂跳过第三章，优先巩固第一章“工程造价构成”、第二章“计价依据” 

技术与计量：土建考生主攻建筑结构（第一章）、工程材料（第二章）；安装考生聚焦通用设备（第四章） 

案例分析：先掌握财务分析、招投标等基础题型，暂缓涉及新计算规则的题目 

2、选什么专业好？

造价在21年已经取消了与企业资质挂钩，证书本身（挂靠）价值不大，所以报考专业选择毫无疑问优先考虑，我们的实际工作需求。你在什么样的企业工作，就选什么专业就行了，比如你在建筑公司那么选建筑、安装，如果在道路、市政相关企业那么选交通、水利。

如果你并不是从业者，因为其它原因要考，那么优先选择建筑和安装专业，整体市面需求更大、更容易流通、且学习资料也比较丰富。

注：土建案例和安装案例前四题是一样的，是一张卷，只是最后一题专业算量那道大题不同（选做）。

3、造价会不会涉及很多计算，难不难？

肯定会涉及很多计算，但都是应试性的公式计算题。说直白一点上过初中的学生来学造价也不会因为学不懂，而考不过！

难不难，这个因人而异吧，每年造价的通过率在10-15%，那么肯定就有85%因为各种原因没通过考试，虽然也不能都归结于“难”而没通过，但绝对不简单。

4、几年通过最好？

因为造价成绩滚动是四年之内考过四科，所以很多学员反而会懈怠。

资料编建议是越少越好，在自己时间允许的情况下，最好是按照一年四科去备考，不要给自己留太多的余地。哪怕第一年没过全科，基本也就差1-2科。如果按照两年四科，往往就会变成3年四科（建工行人a 汇编），甚至四年四科，这样的拉锯只会消耗自己精力、时间。

据统计：一年过四科的占比：25%，两年通过的50%，三年通过的20%，四年通过的10%不到。

5、哪个科目最难。

难易顺序：管理-计价-计量-案例

管理：科目知识点繁多，信息量大，但考的简单。

计价：涉及公式多，考得也比较深入，但考点较固定。

计量：科目中各章节的内容相互独立，知识点较为分散，有一定现场经验的考生学起来较容易，好在只是考选择题。

案例：综合型题，涉及上面上面三个科目只是，题的信息量、答题计算量较大。

6、科目学习顺序？

建议是按照难易程度去学习，即易后难。先公共课：管理+计价，后计量+案例。管理跟计价不分先后，计量和案例建议是先案例后计量。

其他不明白的可以问我，直接说问题就行，别问在不在。

 二、政策导向

近几年一级造价工程师最大的政策性的变化有四点：

1、2024住建部发布了新的计价标准，所以造价教材大变已经是板上钉钉的事实了，预计教材出来再5月后了，估计管理科目变化较小，上面有提前备考的策略。

2、人社部《2022部分准入类职业资格考试工作年限调整方案》中，造价师报考年限整体缩短一年。

2、2021住建部再发布关于征求《工程造价咨询业管理办法》（征求意见稿）意见的函。对《工程造价咨询企业管理办法》和《注册造价工程师管理办法》进行了合并修订。明确了上半年取消工程造价咨询企业资质的内容，删除了与资质对应的造价工程师人员数量要求。

3、住建部《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》16号令修订意见稿规定“工程造价成果文件必须有造价工程师签章”。《建设工程工程量清单计价规范》(征求意见稿)1.0.4规定“工程量清单、最高投标限价、投标报价、工程计量、合同价格调整、合同价款结算与支付等工程造价成果文件，应由一级注册造价工程师审核签字并加盖执业专用章”。

 三、考试简介

今年全国一级造价工程师职业资格报名时间预计6.—7月底期间报考，考试时间全国统一 均在10.18日-19日，总考试时间为2天。考试形式、科目、合格线如下：

合格线全国统一，均是卷面分的60%。成绩一般在考后三个月。

案例分值说明：

土建和安装专业的案例共5道题，前4题为通用题目（建筑、安装专业题目相同），每题20分；第5题为40分专业算量计价大题（土建专业只能做土建题目，安装专业可从电气、水暖两题中任选其一作答）。

水利专业的案例共6道题，每题20分，其中算量计价占40分。

交通专业的案例共7道题，每题10、15、20、35分不等，其中算量计价占55分。

 四、学习顺序

1、 建议按照一级造价工程师考试科目的难易程度和知识广度排序，即先易后难，由浅到深，这样更容易增加自己自信。

2、难易顺序：管理-计价-计量-案例

①管理：科目知识点繁多，信息量大，但考的简单。

②计价：涉及公式多，考得也比较深入，但考点较固定。

③计量：科目中各章节的内容相互独立，知识点较为分散，有一定现场经验的考生学起来较容易，好在只是考选择题。

④案例：综合型题，涉及上面上面三个科目只是，题的信息量、答题计算量较大。

3、建议复习完一科，再学习下一科。比如看完管理精讲，再看计价的。先公共课：管理+计价，后计量+案例。管理跟计价不分先后，计量和案例建议是先案例后计量。

  五、学习时长

每天学习3小时，晚上11点左右睡觉，四科总共用时6个月180天。（计划是全科目学习两遍精讲课，如果时间紧（达不到180天），可以管理、计价学习一遍，多做题来弥补）。

因为不同人所处环境不同、学习能力不同，个人知识储备不同等，资料编给不了你具体的时间安排，所以 以下是按照课程数量及学习所需时间进行推算，大家可以按照这个时间套用到自己身上，若有富余就适当放松、或者进一步加强巩固；若有欠缺，则提前准备，或适当增加每日学习时间等、或者适当减少报考科目，才是最妥选择。

1、精讲92天时间分解（4月21日开始-7月22日前完成）：公共课单个科目精讲课程在55节课左右，计量、案例在70节课；这样四个科目：计价55+管理55+计量70+案例70，共计250节课。按照45分钟一节课（同步练习章节题平常利用零碎时间做），需要用时：187个小时，每天学习三小时需要：需要62天完成第一遍精讲，看第二遍精讲开1.5倍速，跳过不重要的知识点，预计四个科目共用时30天。四科目两遍精讲总计：92天。

学课的同时，一定要把对应的题做了，就是当天学的课程，当天就把对应章节题的题做完。这样你才知道当天所学内容关键点、采分点在哪？以什么题型考你？易混点是那些？听课一定要带目的和方向去听，而不是一味的为了刷课数量而刷课，一遍课程听完了，脑子里面啥也没留下。

题可以用你买的纸质的习题集，也可以是老师给你发的章节题，我考的时候用的同事推荐的小程序：蹲题库。

2、习题20天时间分解（8月11日前完成）：习题班 单个科目在15节课，四个科目共计60课，按照每节课/1个小时计算，每日学习3小时，四科科60节课，预计用时20天（带练习课程同步习题）

不光只是课程上面的练习题，远远不够，建议同步完成你的第二遍习题（上面精讲阶段做的习题），可以用你买的纸质的习题集，也可以是老师给你发的章节题，我考的时候用的同事推荐的小程序：蹲题库。

3、真题23天时间分解（9月3日前完成）：近五年真题，四个科目共计20份卷子外和20节课。单份卷子+课程用时2.5小时1份（课程、练习和对答案复习），20份卷子+20节课时预计用时50小时，按照每日学习3小时计算=16天。历年真题卷子做两遍，第二遍按照每日做三份卷子，20份卷子需要7天，两遍真题总共用时23天。

历年真题是做两遍，不要集中做，第一遍可以在第一次精讲课完后，做一遍，检查自己第一遍精讲课复习效果，总结自己学习成果，带着问题再开始学第二遍精讲课。如果你没有买纸质的历年真题，g众h：建工荇人 里面也有，或者你有用蹲题库，里面也有历年真题。

4、冲刺13天时间分解（9月16日前完成）：单个科目冲刺课程在10节课，四科40节课，每日三节课+同步练习，共计用时13天。

除了听课外，建议集中练习下案例专项题前四题，过一遍书中所有公式及例题，看看有不有模糊、遗漏的。

5、考点背诵14天时间分解（9月30日前完成）：公共课单科预计3天，三科加一起9天，实务5天，一起就是14天。

这个阶段自身对这个考试方向和教材重点应该有个清晰的脉络了，除了背诵冲刺课程讲义外，也要背诵一些高频考点。

6、专项课8天（10月8日前完成）：第五题算量、识图课....

单独攻破图形案例大题。

7、预留10天时间分解（10月18日前完成）：应试技巧、做模考卷及课程、小抄、押题、画书、预测考点、等等其它....

根据自身情况，查漏补缺，不知道怎么复习了就刷历年真题，找突破口。

 六、讲师推荐

下面推荐的老师，只是资料编和身边的考友觉得好的老师，我们的推荐也不具有权威性，如果冒犯了你心中的N0.1，请忽略。同时 建工行人a 公.众.号 也会免费更新这些老师的所有班次课程资料。

1、管理：王竹梅

其他：达江 朱俊文 刘志彤

王竹梅，主讲领域：造价工程师、一级建造师、二级建造师。中国人民大学硕士，近20年工程造价咨询实战经验，全国高级培训师，参与美国估价师学会出版的《不动产估价》（第11版）以及英文《不动产估价词典》的翻译。特点：授课思路清晰、逻辑性强、讲解深刻透彻、重点突出，擅于归纳、总结、辨析。将抽象的专业知识化繁为简。

2、计价：李娜

其他：柯洪 徐蓉 郭炜 赵启知

李娜老师：建造师、中级经济师、注册监理工程师、一级造价工程师。从事建筑经济类辅导培训，有10余年丰富的考试培训经验。。特点：讲课条理清晰，善于总结记忆技巧，各类生活化的“小段子”运用到课程中，极易理解和记忆。

3、土建计量：武立叶

其他：李毅佳 周军 吴新华

武立叶：环球网校一级、二级造价工程师土建讲师，硕士研究生。主要讲授《技术与计量》（土建）、《计量与计价实务》（土建）和《建筑工程实务》科目，累计授课时长近500小时，累计培训学员近10万人次。特点：授课重点突出、讲解细致、亲和力强，深受学员好评。

4、安装计量：赵斌

其他：李恺 李志成 

赵斌：赵斌一级造价工程师安装资深导师，博士。参与编撰《全国造价工程师执业资格考试应试指南》《工程师执业资格考试应试指南建设工程技术与计量》等著作，从事造价教学研究工作数十年。特点：细致严谨，由点及面，深入浅出，深受广大学员喜爱。

5、案例分析：陈江朝 王英

其他： 王东 左红军

陈江朝：陈江潮老师：高校教师，注册造价工程师、建造师、招标师、监理工程师，多年从事造价工程师、建造师等执业资格考试培训。具有丰富的考试培训经验，能够预测试题的深度，并独创网络图时间参数计算口诀，重点突出。具有多年的造价定额编制及实操经验，讲授的实操课程实战性强，课程设置灵活，有助于考生快速识图、看图算量组价。

5、

水利计量：刘二林、吕桂军

水利案例：王飞寒、盛世松、吕桂军

交通计量：杨建虎、朱娟婷、王维雪

交通案例：杨建虎、王宏伟、张源江

 七、各科近三年考情分值分布情况

建设工程造价管理

（一）、总体情况

2024年管理真题考查方向稳中有细、有难，考查的综合性、全面性以及对于知识的理解和运用相比以往都有大幅提升。

但考查知识点难度不大，个别题目出题点比较偏，但恒重考点固定，大多数考点老师在授课过程中都进行过讲解，今年认真跟随老师进行学习的学员，稳过还是没有问题的。

（二）、试卷难易程度分析

2024年考试与前两年考试难度均等，还是主要考察恒重考点。通过本次考试可以发现，考试的难度主要来自于细节的考查及偏点的考查。

这部分知识点涉及的考题不太容易拿分，但是不影响基础分的获取。因此教材中基础知识点的学习要扎实，准确掌握，基础知识点涉及的考题分值不丢分，才能提高考试通过率。

①考查范围:

覆盖范围比较广，知识点考查全面深入到所有细节领域，更加注重考生对整本教材的把控，以及对知识内容的融会贯通。

例如第34题作为一个常考知识点，但是往年的考察方向为工作步骤，23考察的更加细致，考察的是工作步骤所对应问题。

②题型设置:

加大对综合型题目的考查力度，尤其是从对教材原文的考查向概念理解考查进行倾斜。往年管理考试中主要为概念类、文字类题目。

而24年考试计算类题目、综合分析类题目明显增多，例如试卷中第22、23、24、25、36题等题目。

③考频分析:

2024年考试分值分布情况（目前共52题、63分）：第三章、第四章为重点考查，共考查24分；第五章、第六章历年考查分值固定，共考查19分；第一章，第二章分值占比较少，共考查19分。

本套试卷涉及到的必考考点分值共：42分

例如涉及到的必考考点有：流水施工（第15题、第16题）、网络计划时间参数计算（第17题、等值计算（第22题、第23题、24题、25题）等。

此知识点属于每年必考考点，只是考查深度逐年增大。本题主要考查的是知识点的掌握程度，是否能够熟练应用。

本套试卷涉及到的高频考点分值共：19分

例如涉及到的高频考点有：合同交付时间（第9题）、现金流量图（第20题）等。此部分考点固定，但考察方式更加灵活，更加贴近现实。

本套试卷涉及到的新增考分值共：2分

例如涉及到的新增考点有：美国工程造价管理（第4题）、预约合同（第8题）。

（三）、备考建议

历年真题考查的重点主要还是恒重考点，此基础上增加难度。因此，对于基础知识点我们要重点关注。对于基础知识点主要分为两类：必会和重要。

首先，对于必会知识点，是近3年的必考点，必须要掌握并会应用；其次，对于重要知识点，为高频考点，掌握程度仅次于必会知识点。

同时，要注重历年真题，考查的知识点能举一反三，分析近几年真题试卷，重点关注知识点中的关键字词，是考试中设置“陷阱”的来源。对于超纲、偏题，在学习过程中，要注重理解知识点、关注细节。

希望学员在今后的学习过程中，理论与实际相结合，对知识的理解更深。

建设工程计价

（一）、总体情况

2024年的考试难度与去年基本持平，考查内容依然具有全面性和细节性，需要对知识综合理解和运用，计算题虽然考查本质知识点相同，但考查得更加灵活，题目形式和计算思路较往年题目更多样化。

（二）、试卷难易程度分析

整体特点如下：

（1）计算类考试题目共计17题，整体均为必会知识点，但计算思路考查更灵活，且部分题目存在争议。

题目如下：1，3，6，9，10，16，17，18，20，21，22，25，35，46，47，49，60。

第1题考查我国建设项目总投资的构成，第3题考查国产非标准设备原价，第6题考查增值税，第9题考查预备费（基本预备费和价差预备费），第10题考查建设期利息，第16题考查拟定定额时间，第17题考查材料定额消耗量，第18题材料单价，第20题考查预算定额中人工工日消耗量，第21题考查数据统计法计算工程造价指标，第22题考查建设项目工程造价指数，第25题考查系数估算法，第35题考查投标报价的编制方法和施工机械台班单价，第46题考查工程量偏差，第47题考查采用造价信息调整价格差额，第49题考查工期索赔，第60题考查待摊投资的分摊方法。其中，第6题在计算劳务分包增值税处存在争议；第25题题目有争议，只可用设备系数法计算；第49题在管理科目中是必会常练知识点，计价教材中仅有文字内容，学员需对其有较好的理解。其他计算题均为必会考点，基本是平常会练习的题目，部分题目考查相对较灵活。

（2）文字类题目常规高频考点占比较高，是经常复习的考点，但其中个别题目考查内容较细较深入，需要充分理解知识点才能得分。

题目如下：

①单选题：2，4，19，24，26，27，28，32，36，37，41，42，43，50，51；

②多选题：61，63，64，65，66，68，69，71，72，73，75，76，80。

例如单选题第2题考查国外建设工程造价构成，第4题考查设备购置费的构成和计算，第19题考查施工仪器仪表台班单价的组成，第24题考查静态投资部分估算方法的精度，第26题考查安装工程费的估算（虽然考查较细节，但23年考查过类似题目），第27题考查民用住宅建筑设计中影响工程造价的主要因素，第28题考查建筑工程概算方法和设备及安装工程概算方法的区分，第32题考查招标工程量清单中的其他项目清单编制，第36题考查投标报价的其他项目清单编制，第37题考查视为串通投标和属于串通投标的区别，第41题考查工程总承包模式的选择，第42、43题考查国际工程投标报价中的人工工日单价及其他费用，50题考查不可抗力造成损失的承担，51题考查工程计量的原则。

多选题第61题考查设备购置费的构成和计算，第63题考查工程建设其他费的计算，第64题考查定额计价与工程量清单计价的主要区别，第65题考查工程量清单各类表格及内容，第66题考查实体材料和非实体材料，第68题考查概算定额，第69题考查项目特征信息和单项工程特征信息（考查内容虽然较细节，但23年考查过相同知识点），第71题考查概算编制的市场化发展趋势（23年考查过相同知识点），第72题考查单价措施项目清单，第73题考查分包询价，第75题考查法规变化类合同价款调整事项，第76题考查暂估价，第80题考查无形资产的计价方法。

（3）非重点内容或者考查内容过细。

题目如下：

①单选题：5，11，15，38；

②多选题：67，70，74。

例如单选题第5题考查措施项目费的安全文明施工费（原文在教材备注小字中），第11题考查利用函数关系对拟建项目的造价进行类比匡算，第15题考查施工过程分解及工时研究，第38题考查初步评审和详细评审的区分（正确选项比较细节，可通过错误选项排除做题）。

多选题第67题考查人工、材料、施工机具单价的确定（部分选项考查较细），第70题考查建设工程投资估算的编制要求，第74题考查合同价款约定的内容。

整体来说，必考点、高频考点仍占比较大，考查依旧比较全面细节，且一个题目考查的知识点较多，另外，题目更灵活是今年考题的明显特点。特别是计算题，虽然均为必会知识点，但和往年真题和练习题的计算思路不同，需要学员完全理解计算思路，可以做到灵活运用。

（三）、备考建议

通过近几年考试可以发现，考试难度是有所提升的，在恒重考点的基础上加大了难度，虽然考查内容都是基于教材，但是更侧重对教材知识点的全面把控，需要将所学知识点融会贯通。

因此，首先要全面学习基础知识，对于必考和高频知识点必须要掌握并会应用，确保对各个考查内容有扎实的理解。

其次，需要适当加宽复习面，对于一些恒重考点下的文字内容也需要学习，注重细节，尤其是容易忽视的小知识点。

多做历年真题，熟悉题型变化和计算思路的转变，灵活运用所学知识，培养多角度思考问题的能力，以应对不同类型的题目。

希望学员在今后的学习过程中，对整个知识体系有更好的理解。

建设工程技术与计量（土建）

（一）、总体情况

在近几年考试中，2024年一级造价土建计量科目整体考试难度较大。五章分值分布基本保持稳定（题目不全目前无法具体确定）。

（二）、试卷难易程度分析

2024年土建科目整体上难度较大。主要体现在两个方面：

第一是考查更细，要求考生基本功要扎实，审题认真，会的题目上少失误是关键。

第二是冷僻考点占比和以往相比相对要多，会明显提高试卷难度。

当然了，整套试卷恒重考点还是大多数，比如最重要的第五章考查还是中规中矩，对考生比较有利。整体上来看，考生在会的题目上少失误是关键，保证会的考题答对才能保住分数。

总结就是：

①考查维度比较细

考查详细一直是土建计量科目的考查特色，稍微不注意就容易出错，认真剖析每一个题目才是王道。

②冷僻考点占比相对以往较高

每年考试都会存在比较冷僻的考点甚至复习没看到的点，这种情况属于意料之中也有属于正常现象，今年这样的点占比要多一些，所以难度会明显比往年提升。

③综合性题目较多

今年的很多题目都是综合性考题，一个题涉及多个知识点，增加了考查覆盖面。

（三）、备考建议

历年真题考查的重点主要是恒重考点，但是有可能在此基础上增加考查的细度。整套试卷冷僻考点多会增加试卷难度，当冷僻考点占比多的时候，在会的题目上不失分或少失分，保证少失误是最重要的。

因此，对于基础知识点我们要重点关注。平时复习中要注重对知识点的理解，并且注意细节。

第五章工程计量也不仅仅局限于规则的考查，还侧重于对理论的理解考查，平时备考要注意学习深度。

可以说土建计量的难度主要体现在细度和深度上，备考中一定要抓好。基础不牢地动山摇，希望大家在备考中重视基础的夯实，脚踏实地耐心学习。

基础阶段学习时，恒重考点重点掌握并且要学扎实，除此之外覆盖面要尽可能全，不常考的可以不重点掌握但是还是要尽可能多了解一些知识点。

建设工程技术与计量（安装）

（一）、总体情况

2024年一造安装计量科目第一章至第四章的考查考点内容中规中矩，90%得题目都是历年的重难点，但是一部分题会考的比较细化，所以会增加一部分难度。

第五章和第六章的不定项选择今年难度适中，总体来看，第五章的难度会小一些，对于电气部分考查的知识点较新颖，是以后考试的一个参考方向。

通过今年的真题也可以反映出来咱们安装计量科目现在考试的范围会越来越广，考到的知识点会越来越全，这也是考试的一个常态。

（二）、试卷难易程度分析

整体特点如下：

①单选中，第1、3、4、6、7、8、9、11、12、13、14、15、17、18、20、21、22、23、25、26、27、29、30、32、33、34、35、39题都属于平时学习的基础知识点，而且命题角度也容易分辨出选项，视频课程中都针对这部分考点进行过详细介绍。

第10题考查单模光纤，和以往的出题点不同，考查比较灵活，学员需要结合现有的知识，分析作答。

第16题考查绝热工程工程量计算，不属于难题，但是给到的选项比较有迷惑性，所以需要学员根据自己学的知识去辨别，也属于那分的题目。

第24题考题落脚点比较特殊，首先需要知道可拆卸地脚螺栓是哪一类，其次需要知道其造型特点，所以这一部分不容易那分，但是日常课程也都涉及到这一部分讲解，所以基础好的学员这一部分也是可以拿分。

第5、19、28、36题是考查相对来说比较难的题目，一般不作为重点内容学习，所以这一部分不对学员有过多要求，属于单选里面拉开距离的题目，可以利用排除法去做题。

第2、31、35、38、40题考查表格细化数据，属于较细考查方式，同时记忆难度也是比较大的。在考试中属于偏难的题目，但是这一部分题在往年考试中都出现过类似的点，所以属于有难度但是比较熟悉的题目，如果历年真题做的相对熟练的学员，此部分是可以得到一部分分数的。

总体来看，单选题整体出题难度适中，题干描述比较贴合往年的出题模式，没有太多偏难的点出现，对于考生来说属于得分的强项部分。

②多选中，第41、43、44、45、46、47、48、50、51、52、53、54、56、57、58、60题考到的知识点都是常规知识点。视频课程中都针对这部分考点进行过详细介绍。

第49、55、59题属于多选里面比较难那分的题目，而且综合性较高，属于考试的难点，对于这三道题目可以不作为多选里必得分内容。

第42题考查内容比较基础，但是题干和给出的选项有一定的迷惑性，大部分学员应该可以根据题干把碳砖选出来，得到0.5分，如果胆子大以及对知识点掌握比较全面的学员，可以利用排除法，将硅藻土和蛭石排除掉，得出正确选项。

多选题难度和单选基本上持平，相对于往年出题的基础点较多，整体难度不是很大，虽然有难题，但是通过分析，或者排除法，也可以拿到一部分分值。

3．不定项选择中：

管道部分：第61、62、63、66、68、69、72、74、76、78题，属于视频讲解中涉及过的题目，其中72题和76题可以利用学过的知识点，利用排除法，得出正确选项，属于考试拿分的题目。

70、73、77、79题，不属于难点内容，但是题目综合性较高，需要结合所学知识点进行分析，其中70、79题属于往年真题考点，平时也进行练习，所以可以拿到一部分分值。

64、67、65、80题考查表格内容，比较难，但属于往年的真题考点，如果基础知识扎实的学员可以在此部分拿到一部分分值。

71、75题属于难题，考点没有出现过，真正考试不建议选择此部分题目作答

电气部分：第81、82、83、85、86、93、94、96、98题属于常规考点，考题难度一般，属于首先选做部分。

87题可以利用分析法做题，两个电极板只有电容式符合要求。

97题属于稍微偏的点，但是课程里会有涉及，可以拿到一部分分数，但是想拿满分较困难。

第84、88、89、90、91、92、95、99、100题属于电气部分比较偏的题目，出题角度比较新颖，专业性比较强，所以这一部分题目不建议选做，可以给以后考试做一个参考。

总体来看，今年选做部分，管道部分题目相对简单，对于电气部分有一部分考点比较偏，总体难度较去年有所提升。

通过今年的真题考试，可以看出，出题的范围逐年增大，这样就需要备考学员投入更多的学时和精力来熟悉教材，理解原理。这样才可以更稳妥的通过考试。

（三）、备考建议

经过本次考试，我们需要了解到一个问题，就是第一章至第四章的内容，如果只是片面的学习考过的点，也不足以通过我们的考试，所以我们就需要投入更多的时间来熟悉教材上的内容。

不一定是要同学死记硬背，就是多读，多熟悉。那第五章、第六章的内容就更需要熟悉教材的内容了。

总体来看，平时学习的重难点依然是存在的，所以平时学习需要再重点学习基础的同时，扩宽学习的范围，全面掌握知识点内容。

建设工程造价案例分析

（一）、总体情况

2024年一造案例试卷整体难度较往年偏大，题量较大，对于必会、重要考点的考查范围较往年相近，题目量较往年增大，财务的题目计算量显著增加，部分题目描述不是很好理解，中间的题目出题的思路与往年相似，第二章、第四章与第五章组合为两个题目，且第二章专门考察价值工程的部分，此处与去年以网络进度计划为主的情况做了差异化，其他章节各出一题。

（二）、试卷难易程度分析

第一题：（★★★★）

必考部分与之前年份相似，第一问就从财务必会的五个报表中考察了整个投资现金流量表的填写，计算量比往年增加，与考前点睛卷的出题思路相近，也是反映了近几年案例科目计算量大的趋势，第二、三问计算的息税前利润和总投资收益率也是一直在强调的常规考点，而最后一问的盈亏平衡点的分析也是在常考点的队列之中，在精讲班次、强化班次，这些考点都是重点中的重点讲解内容。

综合来看，从知识点的选择上来看较之前年份来看并没有给出新奇的考点，重点还是放在了实操的计算上。

第二题：（★★★）

该题目的侧重点在价值工程及方案比选，背景一开始便于第四章招投标的部分相结合，考察的规范部分与去年的题量相当，且侧重点与之去年份有差异，并没有专门考察施工网络图技术部分，出题方向与之前年份相近，计算部分较为简单，且很多老师都提到过该部分的考察方向是变化的，费用优化方案比选的部分在诸多讲师的授课中也都作为重要知识点讲解。

综合来看该题目较往年来说计算部分难度低，计算量稍有减少，但是文字表述部分较多，相当于减少计算的思考，增加了书写的答题时间，与之前年份相比该部分的做题时间有所增加，出题方向与之前的考题相似。

第三题：（★★★）

必考部分与之前年份相似，与双代号网络计划相结合的索赔计算是本题中的重点内容，与去年相比，该题目的工期索赔与费用索赔的计算增加，并结合了价款调整的背景作为最后一问，思路较为常规，用王东老师的定性和定量的分析能很快的理清考试脉络，整体的体量与试题一、二相比较为容易，应该也是考虑的试卷整体答题时间的一个权衡。

综合来看本题较往年题目相对简单，逻辑性增强，招投标部分与计算均较少，表述部分也是常规的出题标准，属于易得分的题目，打乱之前的考试时间安排。

第四题：（★★★）

整个题目均为必考的知识点，之前也一直强调第四题结算是单独的一个题目，考点比较固定，今年也是一样的情况，题目相较与之前年份偏差分析与价款调整的部分逻辑上稍有难度，好在数据都不是很，只要是掌握了基础的知识点，把握好题目中的关键背景很容易把分拿到手。

综合来看本题较往年题目比适中，各个问题的逻辑性适中，整体的思路比较紧凑，偏差分析与分项工程的价款调整部分也是网校一直在敦促练习的重要考点，条款的描述的理解难度与较去年稍有提高，好在数据计算并不突出，也是一个难度适中的题目。

第五题：（★★★★）

土建背景描述较少，主要参数均在图纸以及图纸说明中体现，图纸的计算思路需要按照背景描述考虑，说明中文字描述有些绕口，容易造成计算考虑错误，计量部分以梁、板、柱为主，与去年的题目相比，计算难度稍有增加，问题中需要多考虑综合单价分析表的部分，会导致答题时间增加；

电气背景与图纸较之前年份稍复杂，与教材第三章案例五的图纸考点类似，电气照明与防雷接地相结合，问题中需要计算的工程量适中，给出的线路计算量稍大，在计算上花费的时间也较长，在有限的时间中容易计算疲惫，产生漏算部分，而管道的部分与之前年份难度相近。

综合来看土建较之前年份图纸计算的部分相对适中，而安装的部分电气计算量稍大，值得庆幸的是图纸类型常见，也与之前练习题目相近，土建部分一直是量价不分离，安装的部分在这一点比较友好，所以在备考指导或者平时授课中也都建议先攻第五题，倒着做题较为稳妥。

整体试卷有难有易，与之前年份的考试相比，题目的知识点难易程度较之前均衡，第一题的计算量上尤为突出，之前的年份就已经预测计算书写的题量会逐年增大，今年又印证了这一点，网校近两年也在为每年的备考做新的课程规划以及对题目练习做重点强调。

（三）、备考建议

经过本次考试，我们更加清晰地知道历年真题考查的重点主要是恒重考点，并在此基础上逐年的增加知识点，增加计算量，难度比较均衡，有难题就有容易的题对应出现。

因此，对于基础知识点我们要重点关注。对于基础知识点主要分为两类：必会和重要。

首先，对于必会知识点，是近5年的必考点，必须要掌握并会应用；其次，对于重要知识点，为高频考点，掌握程度仅次于必会知识点。同时，要注重历年真题，考查的知识点能举一反三，分析近几年真题试卷，重点关注知识点中的关键字词，是考试中设置“陷阱”的来源。

对于超纲题目，在案例中出现的概率很小，有难点但是分值占比较小并不影响取证，在学习过程中，要注重理解知识点、关注细节，且多练习计算与思考的速度（多练习、多练习重点强调亲笔书写练习答题速度来应对考试）。希望学员在今后的学习过程中，理论与实际相结合，对知识的理解更深，做题更加顺畅。

八、最后总结

1、做到“三遍成活”。

第一遍：重体系框架、重知识理解。复习上述低分值类章节考点内容，对分值不高的章节内容都应当通读理解，最好在老师的帮助下对重点内容形成自己的小体系，同时练习配套习题。

第二遍：重考点内容、重抓大放小。复习上述高分值章节类考点内容，对考点、难点、重点以及各章节配套真题要反复练习，归纳总结，举一反三，同时注意放弃部分细枝末节。第二遍后要求对所有锁定的考点内容熟练掌握

第三遍：重查漏补缺、重错题难题。在考前最好的复习资料就是错题，查漏补缺的点都要确保能拿到分。

2.先公共后实务，统一部署、区别对待

“赢在格局，输在细节”，“格局”为造价工程师考试四科应统一部署，整个知识体系化，主次分明、分而治之、穿插迂回、各个击破。“细节”为日常的时间安排及投入，每个板块知识点最终聚焦为一个个考点，一道道真题，日积月累，滴水穿石。

实务中的案例是历年考试的重中之重，也是是否能够通过造价工程师试的关键所在，另外实务这科又融合了公共课的主要知识体系，这就需要以案例为龙头形成体系框架，在此基础上跟进公共课的选择题，从而达到“案例带动公共课，公共课助攻实务”的目的。

最后建议各位考生每日再忙，也不要放下课本，哪怕只是练练题也行。学习最怕的就是间断！祝大家2025年逢考必过。

如果你要创造令人精神舒畅的户内空间的话，那你就得考虑各个物体结构之间那些空着的地方。

——贝聿铭

If you want to create a comfortable indoor space, then you need to consider the empty spaces between various object structures.

——Ieoh Ming Pei

设计师说

在现有场地空间功能趋同、植物散乱、软装不成体系等问题上，充分考量空间的需求，深度挖掘场地特质，在尽可能尊重自然的基础上对场地现状进行深入研究。重新定义空间功能属性，规划空间浏览动线，梳理植物层次关系，营造干净纯粹有主题的植物氛围，同时，根据功能定位配置不同的功能性软装，以此加深空间联系，以达到整体品质提升的目的。

Taking into account issues such as functional convergence, scattered plants, and incomplete soft furnishings in the existing site space, we fully consider the needs of the space, deeply explore the characteristics of the site, and conduct in-depth research on the current situation of the site while respecting nature as much as possible. Redefine spatial functional attributes, plan spatial browsing routes, sort out plant hierarchical relationships, create a clean, pure, and themed plant atmosphere. At the same time, configure different functional soft furnishings according to functional positioning to deepen spatial connections and achieve the goal of overall quality improvement.

经过多轮的探讨研究，项目以“一个隐秘且生机盎然的玲珑庭园”作为景观主题来深化打造更舒适、温馨、质感的场景氛围，赋予空间更深层的价值，给每一位体验者创造出独一无二的柔软空间。

After multiple rounds of exploration and research, the project takes "a hidden and vibrant Linglong garden" as the landscap theme to deepen the creation of a more comfortable, warm, and textured scene atmosphere, endowing the space with deeper value, and creating a unique and soft space for every experiencer.

01/整体提升

Integral Lifting

在原有空间布局的基础上，设计师巧妙地调整了布局，引入了更多的硬景、软景和外摆空间，以营造更为丰富多姿的空间视觉效果。通过这样的改变，让环境焕发出了新的生机与活力，为居者带来前所未有的体验。

On the basis of the original spatial layout, the designer cleverly adjusted the layout, introducing more hard, soft, and outdoor spaces to create a more diverse and colorful visual effect. Through such changes, the environment has been revitalized and brought unprecedented experiences to residents.

在功能布局上，设计师巧妙地改变了原有设计，将大面积相似的座椅休憩区升级为多元化的空间布局。增设了静谧吧台区、儿童玩耍区、户外会客区以及聚会区，极大地丰富了场地的功能性，让每一位访者，都能在这里找到自己需要的空间和乐趣。这样的改变，既保留了原有的舒适和安静，又注入了新的活力和趣味。

In terms of functional layout, the designer cleverly changed the original design and upgraded the large area of similar seating and rest areas to a diversified spatial layout. The addition of a quiet bar area, children's play area, outdoor reception area, and gathering area greatly enriches the functionality of the venue, allowing every visitor to find the space and fun they need here. This change not only retains the original comfort and quietness, but also injects new vitality and fun.

设计师在调整原设计中单一的游览动线时，巧妙地增加了多条二级浏览动线，使得主要游览动线得以丰富和扩展。这样的设计调整不仅提升了现场的游览感，同时也增强了游客的参与度和互动性。

The designer cleverly added multiple secondary browsing routes while adjusting the original design to enrich and expand the main touring routes. This design adjustment not only enhances the on-site tourism experience, but also enhances the participation and interactivity of tourists.

02/局部提升

Local Elevation

Milquan

——主入口-汨泉

▼改造后实景图

以花木为脉，在有限空间内打造出场地边界，强调仪式感、互动性、场所感的营造。在入口处借助白色异型装置营造现代艺术空间，配以跌水涌泉、特色主题花木，硬景的肌理与植物的柔美碰撞交融，营造曲折环绕、静谧幽深的花乔巷道。

Using flowers and trees as veins, create a boundary for the venue within a limited space, emphasizing the creation of a sense of ceremony, interactivity, and place. At the entrance, a modern art space is created with the help of white irregular installations, accompanied by flowing springs and characteristic themed flowers and trees. The texture of the hard landscape collides and blends with the softness of the plants, creating a winding and serene flower and tree alley.

黑色铺装石材极富质感，淙淙泉水流出，风吹树叶，雾气氤氲蔓延开，湿润气息拂面，打造出“明月松间照，清泉石上流“的意境。笼灯隐匿于草坪间，昏黄灯光缓缓投射，一股暖意照亮归家的心。

The black paving stone is extremely textured, with the gurgling spring water flowing out, the wind blowing through the leaves, and the mist spreading out. The moist atmosphere brushes against the face, creating an atmosphere of "the bright moon shining in the pine, and the clear spring stone flowing upstream". The lantern is hidden in the lawn, and the dim yellow light slowly projects, illuminating the heart of returning home with a warm feeling.

Explore

——泛空间-探索

▼改造后实景图

锥形休憩座椅与木质平台相结合，以原木色调与周围林木相融，搭配特色绿植形成场地点睛，衍生花境社区的设计理念，整体提供日常休闲所需，也满足空间的活跃度与丰富性。和玩伴在其中游玩、嬉戏，体验林下互动剧场。

The conical resting seats are combined with wooden platforms, blending the natural wood color with the surrounding trees, and complemented by characteristic green plants to form the finishing touch of the site, giving rise to the design concept of a floral community. The overall design provides daily leisure needs while also meeting the activity and richness of the space. Play and frolic with your friends, and experience the interactive theater under the forest.

Reception

——会客厅空间-会客

▼改造后实景图

会客区通过融入成品种植箱、定制种植箱、可移动小茶几、花境以及户外家具等元素，空间层次得到了丰富和提升，品质感得以增强。它们不仅为会客区注入了丰富的自然元素，同时也为居者提供了舒适的休息和交谈空间，让人感受到家一般的温馨与惬意。

The reception area has enriched and improved the spatial hierarchy by incorporating elements such as finished planting boxes, customized planting boxes, movable small coffee tables, flower borders, and outdoor furniture, enhancing the sense of quality. They not only inject rich natural elements into the reception area, but also provide comfortable rest and conversation space for residents, making them feel the warmth and comfort of home.

Rarty

——会客厅空间-聚会

▼改造后实景图

步入聚会区，开敞的林下空间与口袋式小尺度空间组合，环环递进，营造出峰回路转、高低起伏的情绪动线。花木姿态娴静，绿植翠色欲滴，让人感受到大自然的清新气息。在细节转角处，或许会发现一些被遗忘的美好，那是岁月留下的痕迹，也是空间与生活交织的独特韵味。

Entering the gathering area, the open understory space is combined with a pocket style small-scale space, creating a circular and progressive emotional flow with ups and downs. The flowers and trees have a graceful posture, and the green plants are dripping with emerald colors, making people feel the fresh breath of nature. At the corners of details, you may discover some forgotten beauty, which is the traces left by time and the unique charm intertwined with space and life.

户外聚会厅以橙色搭配为主，温暖而热烈，充满活力和生机，力图为宾客营造出一个温馨、浪漫且富有情调的氛围。热情的橙色搭配仿佛把人带进了另一个世界。

The outdoor gathering hall is mainly paired with orange, warm and warm, full of vitality and vitality, striving to create a warm, romantic and emotional atmosphere for guests. The passionate orange combination seems to take people into another world.

聚会区是一个社交的场所，在这里与客人朋友用餐、杯酒话聊，分享各自的故事。从白天到黑夜，被自然景色包裹的空间里，享受此刻的宁静和美好。

The gathering area is a social gathering place where guests and friends dine, have drinks and chat, and share their stories. From day to night, in a space enveloped by natural scenery, enjoy the tranquility and beauty of this moment.

Resting

——休闲空间-小憩

▼改造后实景图

▼改造后实景图

来到沙漠风格的休闲区，灰白石材承托起空间的沉着，冷调的肌理又与精致的花境交互，藤编座椅营造出自然放松感。闲暇午后，坐于花园，携着绿意独自小憩，体验时间缓慢变化。回归淡然、放松、愉悦的状态，生活的本质由此尽显。

Arriving at the desert style leisure area, the gray and white stone supports the calmness of the space, while the cool texture interacts with the exquisite flower border. The rattan seats create a natural sense of relaxation. In the leisure afternoon, sit in the garden, take a nap alone with the greenery, and experience the slow changes in time. Returning to a state of calmness, relaxation, and joy reveals the essence of life.

PROJECE ARCHIVE|项目档案

NAME | 项目名称

成都鸿山院子

LOCATION| 项目地址

SICHUAN-CHENGDU | 四川･成都

DATE | 竣工时间

2023年

UNIT & TEAM A | 甲方单位及团队

成都鸿山新瑞置业有限公司

LANDSCAPE DESIGN | 景观设计

AOBO LANDSCAPE | 澳博景观设计

AOBO TEAM | 澳博团队

何美霖 | 谢金谷 | 张瑜玲

CONSTRUCTION UNIT | 施工单位

立度工程有限设计公司

PHOTOGRAPHER | 摄影

北京祎祺文化传媒-栾棋

重新链接城市、自然和人：铜鉴湖公园生态修复

Reconnecting City, Nature and People: Ecological Restoration of Tongjian Lake Park

项目概述

Project Introduction

铜鉴湖位于杭州西湖区双浦镇，地处钱塘江、富春江、浦阳江三江交汇之地。历史上的铜鉴湖被称为西湖的姐妹湖，是杭州南部重要渡口，承担着之江片区的防洪排涝调蓄，同时也是南宋文化的重要空间载体。由于钱塘江泥沙淤塞、围湖造田，铜鉴湖原水域逐渐萎缩消失，造成之江片区“旱季缺水、雨季内涝”等问题，同时生态环境脆弱，生境单一。

Tongjian Lake, located in Shuangpu Town of Hangzhou, is historically the sister lake to the famous West Lake. Positioned at the convergence of the Qiantang, Fuchun, and Puyang Rivers, it was a key ferry point in southern Hangzhou and a significant cultural hub during the Southern Song Dynasty. Over time, sediment from the Qiantang River and land reclamation projects caused the lake's waters to recede. This led to local water shortages, flooding problems, and a fragile ecosystem.

设计团队基于防洪排涝调蓄水利工程要求，运用景观设计手段协调解决水利、生态、文化、公共利益等多方面挑战。在尊重历史脉络、文化遗存和生态基底的基础上，重现了铜鉴湖的生态山水格局。作为由景观设计师主导的城市水利枢纽工程，本项目促进了片区平原河网的水体流动，将水质从劣五类提升到Ⅲ类标准，区域雨洪利用效率提高，防洪排涝达到20年一遇的标准。区域生态环境改善明显，湖区生物多样性提高，珍稀物种频频出现。修复后的铜鉴湖也因此成为备受欢迎的生态郊野公园、文化自然教育基地和公共活动聚会空间；辅助了区域产业结构转变升级，激发了区域发展和经济振兴。

The design team used landscape techniques to address flood control, ecology, culture, and public needs, revitalizing Tongjian Lake's historic and scenic landscape. Led by landscape designers, the urban water hub project improved water circulation and raised water quality from Class V to Class III standards. It also met the 20-year return period standard for flood control.

The region's ecological environment has improved significantly. Biodiversity has increased, and rare species are now appearing. Tongjian Lake, once restored, has become a beloved ecological park, cultural and natural education center, and community gathering space. This rejuvenation has also supported the area's industrial growth and sparked regional development and economic revitalization.

场地现状与难点

Site Analysis & Challenges

由于钱塘江泥沙淤塞和围湖造田等原因，铜鉴湖湖面逐渐被工业厂房、水塘、农田、和村庄侵占；部分水域萎缩成为荒废的水田、垂钓场、莼菜、菱角养殖塘等生产性水域。原本约2平方千米的湖面萎缩至不足0.2平方千米。随着城市的快速发展，铜鉴湖所在区域的防洪排涝能力严重滞后，多次出现内涝，积水深度达到1米以上。同时，铜鉴湖场地基底较差，场地生态环境脆弱、生境单一；植被种类以香樟、樱花生产苗圃和芦苇、荻花等次生草本植被为主。伴随着湖面萎缩，众多历史人文遗迹也随之被破坏、消失，周边村庄风貌衰败、经济下行。如何在防洪调蓄基础上，兼顾水环境改善、生态修复、景观提升和区域文化经济振兴，成为本项目的难点。

Sediment buildup from the Qiantang River and land reclamation caused problems for Tongjian Lake. It was encroached upon by factories, ponds, farmlands, and villages. Some areas turned into abandoned paddies and ponds for chia and water chestnut cultivation. The original 2-square-kilometer lake shrank to less than 0.2 square kilometers.

With rapid urban development, the lake's flood control capabilities lagged, leading to frequent flooding with water depths exceeding 1 meter. The lake's foundation was poor, its ecological environment fragile, and habitats limited, dominated by camphor trees, cherry blossom nurseries, and secondary herbaceous plants. As the lake receded, historical and cultural relics were destroyed or disappeared, and nearby villages suffered economic decline.

The project's challenge was to improve flood control while enhancing water quality, ecology, landscape, and regional cultural-economic revitalization.

设计策略

Design Strategy

在满足500万立方总库容和320万立方调蓄库容的水利规划要求下，设计团队综合历史湖面形态、场地空间格局、景观资源、交通体系等因素恢复历史上2平方公里铜鉴湖面积，合理布局85.97万平方米深水区，73.22万平方米浅水区，和40.81万平方米的岛屿，确定岸线雏形和水位深浅，确定常水位6.5m，湖底标高2.5m，浅水区底标高5.5m。依托Rhino进行Grasshopper软件运算，得出分形维数、岸线发育系数、水体空间包容面积等，重塑铜鉴湖28.3km的生态亲水岸线。设置自由仿生的岛屿形态围合出大小湖面、溪流和湿地群岛，营造不同的亲湖感受。

To meet the water planning requirements of 5 million cubic meters total storage and 3.2 million cubic meters regulated storage, the design team integrated factors like historical lake morphology, site spatial pattern, landscape resources, and transportation systems.

They aimed to restore the historical 2 square kilometer surface area of Tongjian Lake, strategically laying out 859,700 square meters of deep water areas, 732,200 square meters of shallow water areas, and 408,100 square meters of islands. They established the shoreline's initial form and water depth, setting the regular water level at 6.5m, lakebed elevation at 2.5m, and shallow water area base at 5.5m. Leveraging the Grasshopper software in Rhino, they calculated the fractal dimension, shoreline development coefficient, and water body spatial containment area, reconstructing Tongjian Lake's 28.3 km ecological waterfront.

The design team designed biomimetic island shapes, encapsulating varying lake surfaces, streams, and wetland archipelagos, fostering diverse lakeside experiences.

设计团队以场地的湖、山、田、茶、草为生态基底，重塑蓝绿基底、修复生境。结合湿地、岛屿、驳岸、缓坡等地形营造生境群落，构建物种多样性。通过文化遗产评估方法来识别和梳理现存遗址，确定保护区域；将历史记忆融入古湖埠码头等景观节点，以最大限度地利用自然，并展示该地的历史。在设计过程中，植入产业开发，融入了徒步、游船、登山、露营、人文科普等多重体验游线，以生态水利带动周边区域经济发展。

The design team drew upon the site's natural elements - lakes, mountains, fields, tea, and grass - to rebuild the blue-green infrastructure and restore habitats. By integrating wetlands, islands, revetments, and gentle slopes, they fostered diverse ecological communities, enhancing species biodiversity. 

They also employed cultural heritage assessment methods to identify and organize existing relics, creating conservation areas. These historical memories were embedded into landscape focal points like the ancient lake port, which highlighted the site's history.

Throughout the design process, they incorporated industry development, weaving in experiences like hiking, boating, mountain climbing, camping, and cultural education, leveraging ecological water management to drive regional economic growth.

空间节点设计

Spatial Nodes Design

1. 重塑功能 Redefining Function

本项目通过开挖铜鉴湖、新建1.86km的引排水隧洞等措施，增加了320万m3调蓄库容，完善了区域整体防洪排涝和调蓄能力，将区域的排涝标准从10年一遇提升到20年一遇最大24小时排出不受淹。针对山水和隧洞口易浑浊影响水质，北面湖水通过布置岛屿和水下地形引流至沿山北渠，减少对南面湖区的扰动；湖区西北侧布置5.2万平方米湿地，缓冲、净化沿山北渠汇入的山水。利用MIKE21软件，计算湖区水动力数据，在不易流动的区域设置潜水射流曝气设施和FBR生物循环床，增加狐尾藻、黑藻等沉水植物净化水质。

Through excavating Tongjian Lake and a new 1.86 km drainage tunnel, the project boosted the storage capacity by 3.2 million m3, enhancing the region's flood control from a 10-year to a 20-year recurrence.

To address potential water quality issues from mountain waters and tunnel entrances, water from the northern part of the lake is directed towards the mountain's northern canal. This is achieved by placing islands and underwater terrain strategically, minimizing disturbance to the southern part of the lake.

A wetland area of 52,000 square meters has been set up on the northwest side of the lake to buffer and purify the mountain waters that flow into the northern canal. Using the MIKE21 software, the water dynamics of the lake area were calculated.

In areas with limited water movement, submerged jet aeration equipment and FBR (Fluidized Bed Reactor) bio-circulation beds were installed. Additionally, submersed plants like Myriophyllum verticillatum and black Hydrilla verticillata were introduced to further purify the water quality.

2. 修复生态 Restoring Vital Ecology

设计团队根据调蓄库容，结合湖区内的湿地、岛屿、驳岸、缓坡等场地条件，依次种植水生、湿生、以及耐淹灌木地被、开花亚乔木、色叶大乔木等耐水湿植物；满足5.5-7.5m不同水位要求，为不同食性和活动特点的鸟类、鱼类提供活动空间，保证栖息和繁衍。驳岸设计以草坡入水、卵石滩、松木桩等可渗透驳岸为主，保证水陆界面生物多样性和能量交换。

Based on the regulated storage capacity and considering conditions within the lake area such as wetlands, islands, revetments, and gentle slopes, the design team sequentially planted aquatic, wet-tolerant, and flood-tolerant plant species. These plantings meet the requirements of different water levels, ranging from 5.5-7.5 meters, and provide spaces that cater to birds and fish with varied dietary and behavioral needs, ensuring suitable habitats and reproduction.

The revetment design primarily incorporates permeable features, such as grassy banks leading into the water, pebble beaches, and pine pilings. This design promotes biodiversity at the water-land interface and facilitates energy exchange.

湖区建成后生境单一的香樟林、水杉林变成层次丰富的梭鱼草+菖蒲+水杉、千屈菜+金丝桃+无患子、细叶芒+樱花+香樟等层次丰富的植物生境。生物多样性调查与评估中发现浙江五大天姿之鸟——水雉、苇鹀、红颈苇鹀等珍稀鸟类，以及镇海树蛙、斑嘴鸭、尖吻蝮等珍稀动物。

After the lake's completion, formerly homogeneous forests of camphor and metasequoia trees have transformed into diverse plant habitats, such as Pontederia cordata + Acorus calamus + Metasequoia glyptostroboides, Lythrum salicaria + Hypericum monogynum + Sapindus saponaria, and Miscanthus sinensis + Prunus serrulate + Cinnamomum camphora mixes.

Biodiversity surveys have identified some of Zhejiang's most charismatic birds like the Hydrophasianus chirurgus, Emberiza pallasi, and Emberiza yessoensis, as well as rare animals such as the Rana zhenhaiensis, Anas zonorhyncha, and Deinagkistrodon acutus.

3. 超越期待Surpassing All Expectations

铜鉴湖生态水利工程辅助了区域的产业结构转变升级，激发了区域振兴新动力。2022年环湖五个村新增民宿67家，餐饮25家，落户文创企业12家；改变了周边村庄原本衰败的面貌。

The Tongjian Lake ecological water conservancy project has transformed the regional industrial structure and brought new life to the area. In 2022, five villages around the lake added 67 new guesthouses, 25 restaurants, and 12 cultural and creative enterprises. This has revitalized the previously declining appearance of the surrounding villages.

铜鉴湖公园成为了深受远近居民喜爱的生态郊野公园、杭州旅游新目的地。周末及节假日平均客流量达到1万人次/天， 自行车等慢行交通设施每天使用人次可达2000次以上。项目保护及恢复了良渚时期的漳山、宋代朱熹石刻等多处文化自然遗址；打造了九曲红梅茶文化展示馆、莼菜采摘田等传统文化体验场所；使其成为了中小学生的文化自然科普教育基地。每年有30余场各类科普活动、“湖山入新眼，悦读铜鉴湖”诗文朗诵、摄影大赛、生活艺术节等在铜鉴湖公园举行，有近1万余名学生参加。

Tongjian Lake Park has become a beloved ecological suburban park and a new destination in Hangzhou. During weekends and holidays, the average visitor flow reaches 10,000 people/day, and recreational transportation facilities like bicycles see daily usage of over 2,000 times.

The project has preserved and restored cultural and natural heritage sites from the Liangzhu period. It has also established traditional cultural experience venues like the "Meandering Red Plum" tea culture exhibition, making it an educational space for students. Each year, Tongjian Lake Park hosts over 30 science activities, with participation from nearly 10,000 students.

社会意义

Social Significance

铜鉴湖生态水利工程，重新链接了城市、自然和人。本项目完善湖泊防洪排涝功能，将该地区的排涝标准提升至20年一遇；区域水质及湖泊中心水域水质从原来的劣五类提升到Ⅲ类标准。湖区陆生和水生植物群落构建完善，生态环境得到明显改善，生物多样性指数显著上升；在最新调查中发现新增鸟类10种，包括国家二级保护物种水雉、白骨顶鸡等。

The ecological water management project of Tongjian Lake has reconnected the city, nature, and its inhabitants. This initiative enhances the flood control function of the lake, raising the flood prevention standard of its region to a 20-year return period.

The water quality in the region and the central lake area has been significantly improved. The establishment of terrestrial and aquatic plant communities in the lake area is refined, significantly improving the ecological environment and substantially raising the biodiversity index. The latest survey revealed the addition of 10 bird species, including nationally protected species such as Hydrophasianus chirurgus and Fulica atra.

本项目促进了区域可持续发展；直接带动民间投资2.5亿元，就业800余人；间接带动300名本土人才回归，签订投资协议50亿元。同时，多项大型徒步、马拉松、文化演艺活动在铜鉴湖公园举办；周边居民自发组跑团，在公园进行百余次跑步、徒步活动。

The project has spurred sustainable development in the region. It mobilized 250 million yuan in private investments and provided jobs for over 800 people. Additionally, it attracted 300 local talents to return to their hometown and secured investment agreements totaling 5 billion yuan. Furthermore, Tongjian Lake Park has hosted numerous large-scale events like walking tours, marathons, and cultural performances. Local residents have formed running clubs, and the park has organized over a hundred running and walking activities.

从消失的铜鉴湖到“名湖再现”，到“亲近自然、体验文化和露营、聚会活动的向往地”，铜鉴湖生态水利工程，提供了景观设计平衡水利、生态、经济、教育文化和公共利益的典范与样本。

Tongjian Lake was once vanished, but it has now re-emerged as a renowned lake. It has become a sought-after destination for various activities like embracing nature, experiencing culture, camping, and gathering. The Ecological Water Conservancy Project at Tongjian Lake exemplifies landscape design, demonstrating a harmonious balance in hydrology, ecology, economy, culture, and public interest.

二号街区渥太华市中心，与加拿大议会宏伟的哥特复兴风格建筑群隔街相望。它界定了议会草坪的第四条边界，同时成为这一象征性空间与城市空间的过渡区。该地块包含11座规模与保存状况各异的建筑，具有多重文化遗产身份。整个改造计划将通过保护、改造历史建筑，与新建的低碳、高效建筑融合，创造一个多元且和谐的整体。项目团队汇聚了当地以及原住民的设计合作者与遗产保护专家，确保设计对场地以及周边区域作出有意义的回应。

重构后的街区将为参议院和众议院提供办公空间，并让未来整合其它议会服务设施（包括议会图书馆）成为可能，也将翻新斯帕克重要的国家级场所，该项目不仅承担着为民主政府提供基础设施的职责，更肩负着再现国家价值观、描绘可持续性与包容性的未来愿景的使命。

位于街区中心的‌是一座新古典主义建筑‌，它并未被纳入本次改造计划。但设计规划了一个新的公共广场，紧邻这座建筑，同时创造了与The Indigenous Peoples’ Space, a neo-classical building not part of the redevelopment scheme, sits in the centre of the block. The project proposes a new public square adjacent to this building and on axis with the parliament’s Peace Tower serving as an open space to promote dialogue between Parliamentarians, the Indigenous community and the wider public.

 

‌根植于当地的原住民文化，也是善治、可持续性与遗产保护的信条，这构成了二号街区"最小干预、最大保留"设计理念的基础。避免拆除的原则在整个地块范围内执行，同时在新建部分采用循环经济的策略。例如，外立面使用从议会老建筑屋顶回收的铜材，也建立了与历史建筑的呼应。项目将实现净零碳排放，采用木结构框架、高保温外墙与在地可再生能源系统。

Stewardship of the land and resources is a concept embedded in Indigenous culture. It is also a tenet of good governance, sustainability and heritage conservation, and the basis for a design approach of minimal intervention and maximum retention for Block 2. Throughout the site, demolition is largely avoided, and new elements are designed for the circular economy, incorporating recycled materials such as reclaimed copper in the façade, which additionally references the use of this material in the roofs of the historic parliament buildings. The development will be net zero for carbon emissions, incorporating a timber frame, highly insulated facades, and on-site renewable energy generation.

‌包含加拿大参议院办公室和两个大型委员会议事厅，通过共享空间与温室联系；‌‌是国会议员办公室，围绕景观中庭展开——这个带顶棚的庭院既是社交空间，也是气候缓冲区，营造健康的工作环境。

Project start: 2021

Completion due: early 2030s

Gross floor area: 51,000 m²

Client: Government of Canada

Architect: David Chipperfield Architects London

Partners: David Chipperfield, Benito Blanco, Billy Prendergast

贝诺欣然宣布 项目 正式落成，这是新加坡中央商务区核心地带的一个变革性里程碑。这个综合用途的再开发项目彰显了适应性再利用、历史文化遗产融合以及可持续城市更新的强大力量。Benoy贝诺很荣幸为该项目提供了

18 Cross 

18 CrossPAGDCACundall（工程公司）紧密合作，将这片平方米的场地改造成了一个可持续的商业与生活方式中心，实现了历史保护与当代城市设计的完美融合。

于年初开业，由一座四层的裙楼和一座层的甲级办公塔楼组成，与Nankin Yard 的店屋无缝衔接。毗邻的Nankin Yard城市更新项目预计于年末竣工。它将把座传统店屋与六座现代建筑精彩融合，打造出一个充满连通性与魅力、适合行人的区域。

  化零散为协同  

此次重新设计旨在克服这些障碍，将该场地重新定义为一个连贯、充满活力的综合用途目的地，体现新加坡充满活力的城市特色。通过将新建与现存建筑、工作与休闲、公共与私人空间相互交织，和Nankin Yard为未来的城市更新项目树立了标杆，将社会、环境和经济可持续性视为相互关联的目标来加以实现。

  Benoy贝诺的愿景：打造一体化的城市体验  

“”TOD该项目拥有平方英尺 （约5109.7平方米）以生活方式为导向的商业空间，包括咖啡馆和餐厅，充满了生机与活力。大台阶旁的外摆区域促进了社区互动和社交活动，而位于较高楼层的先进商务俱乐部则满足了新加坡的商业需求。

Gregory Kovacs深入思考“”“”

Cundall结构工程合伙人Dong Chen表示：通过按照建筑方案对现有结构进行战略性改造和再利用，我们成功避免了超过吨二氧化碳排放到大气中。通过优化结构设计和精心选材，我们的团队将隐含碳降至最低，减少了资源消耗，并缩短了施工工期，从而打造出一个更高效、更可持续且面向未来的解决方案。

重新设计的裙楼外立面延续了世纪传统店屋的宜人尺度韵律。外立面材料从历史文化元素中汲取灵感，借鉴了绿色陶瓦和木结构，向传统店屋致敬。轻盈多孔的外立面，其灵动的立面语言将绿色元素和自然通风巧妙融入停车场，同时保持了整座建筑的风格一致性。

 “”

办公楼入口处打造了一个挑高两层的空间，在克罗斯街上树立起了醒目的建筑形象。
 20 原有的乙级办公空间已升级为甲级标准，融入了现代办公场所设计策略，优先考虑自然采光、空间开阔性和能源效率。全新的落地窗最大限度地引入自然光，而裸露的天花板则营造出开阔和高挑的空间感。

此次改造不仅注重美观，还兼顾了用户的便利性和福祉。出行终端（）设施，如自行车停放区、淋浴间和储物柜，旨在为通勤者的整个出行过程提供支持，推广可持续交通方式，倡导更健康的生活方式。这些具有前瞻性的设施在促进健康的同时，减少了对环境的影响。

  以可持续性为核心  

18 Cross该项目采用节能系统和太阳能网络，最大限度地减少对环境的影响，降低了对传统电力的依赖。通过对现有结构的改造和再利用，避免了超过吨的二氧化碳排放，显著降低了碳足迹。现场雨水收集和食物垃圾收集等可持续资源管理措施，强化了循环经济原则。电动汽车充电站进一步支持了可持续出行，鼓励人们采用低排放的交通方式。

●  社会可持续性社会可持续性是的核心。该项目获得了铂金级认证，优先考虑居住者的福祉，提供出行终端（）设施，促进积极的通勤方式和更健康的城市生活方式。在历史保护与现代创新之间实现了巧妙平衡，增强了文化的延续性和城市的活力。

●  经济可持续性  

WELL 18 Cross：

服务范围外立面建筑设计、室内设计、景观设计

客户PAG

建筑面积：设计团队主创：Gregory Kovacs

设计团队：

改造前后

平沙落雁文化广场

媒体报道，“就在一年前，东洲岛这一片没有旅游产品，也不产生经济效益，只有市民散步过来看看江，更不用说游客了”。近年来，三湘星光行动将重点放在了盘活闲置资产方面，电广传媒芒果文旅联合各州市将多个国有的闲置资产改造成了特色旅游项目，在实现社会效益的同时，也取得了可喜的经济效益。

【 福州记忆 】

王审知的剑锋在月光下淬火，铸就三山为砚、闽水作墨，千年后仍有潮声在青石缝中背诵当年的城建诏书；张伯玉把户籍黄册裁成绿叶，每棵榕树都是站立的地名志，气根垂落处、宋元明清的檐角在绿云里若隐若现；而今我们沿马鞍墙的曲线归航，在四水归堂的天井里，打捞被月光浸透的旧时光；当榕荫漫过玻璃幕墙，方知所谓栖居，不过是把山海装订成一册可居住的月光。

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项目位于福州二环内晋安区核心地段王庄，周边配套齐全，商业氛围浓厚，交通便利，缺乏景观资源。如何向内寻求自然与精神的共鸣，向外展示新的城市形象？设计以此为出发点，旨在打造大隐于世的理想居所，实现山水人城的和谐共生。

/隐于繁华，山水意境/在中国古典居住美学的巅峰境界中，极致风雅的栖居必以园林为魂，这是镌刻在华夏文明骨血里的天人合一的哲学智慧。本项目溯源千年文脉，撷取《红楼梦》中冠绝千古的园林典范——大观园为灵感源泉，以"三进九境"的礼序格局重构当代雅士的精神原乡。

▲ 大观园平面图

项目在集约用地中采用三进式的山水序列：一进融合城市界面，二进营造林泉秘境，三进围合静雅庭院。设计将水景置入场地，构筑碧波映檐、叠石成趣的立体园林体系，使仰观可得山月之趣，俯察尽揽流云之姿。这种既承袭东方营造智慧，又契合当代生活美学的空间哲学，实现了大都会中“不出城郭而获林泉之怡"的理想栖居范式。 

一进院：「 融礼 」

The First Courtyard: Integration of Rituals and Order

尊崇之始，礼序之端

▲ 社区大门——阔境门仪·礼序昭彰

门庭之檐以巍峨之势凌空而起，重檐飞甍间流转着千年宫阙的华贵气象。当暮色四合、华灯初上，双重檐宇在光影交织中勾勒出虚实相生的幻境，金箔般的光泽在蓝灰石面间游走，恍若月华穿过云母屏风，织就一幅流动的富春山居图。

▲ 青蓝唱和·金丝织章

结合锦珹大观标识定制的镂空金属网帘，与暗藏流光的灯箱相映成趣。夜色中，潋滟水镜将虚实边界悄然溶解，项目符号化作游弋的金色鳞片，仿佛银河碎影与人间灯火在涟漪中共舞，重构出一场悬浮于水云间的城市倒影诗篇。

社区大门立面主要采用蓝翡翠奢石、云朵拉灰石材、仿铜拉丝不锈钢等材质，细节上呈现出现代精致的特性，透出轻奢的质感。

步入二进庭院，传统福州建筑的"四水归堂"形制跃然眼前。鎏金飞檐向心聚拢，围合出揽尽天光的四方庭院，两侧游廊如墨线勾勒空间，中央通透的玻璃幕墙售楼处静立其间，传统礼序与现代设计在此悄然对话。

▲ 售楼处

中央汇聚四时清泉的“明镜”，既承袭着东方院落"四水归堂"的祥瑞古意，又暗合当代商道财源广聚、万象归心的美好愿景。

▲ 榕釉织光·星辉织锦粼粼波光中，"锦珹大观"的徽记如明珠浮水，倒映着天光云影。设计师以珠宝匠人的巧思，将鎏金铜饰化作华贵锦匣，蓝翡翠奢石与琉璃彩晶在其中流转生辉。

穿过售楼处，步入后场，一座下沉会所与艺术水院低调而奢华地隐匿其中。九米流水瀑帘垂落星汉，叠水景观将闽江潮信凝成永恒琥珀。整面玻璃幕墙映射虚实结界，使桫椤绿意与小桥流水交相呼应，似百年前马江船政的汽灯穿越时空褶皱，在混凝土肌体上绽放出茉莉形状的光斑，重演三坊七巷的深宅礼序，在香槟铜的催化下生成诗意结晶——所谓隐贵，不过是把整片东海月光，窖藏进混凝土浇筑的时光胶囊。

艺术水院用流水作诗，以草木为韵，在摇曳的树影与斑驳的光线间，在灵动的浮桥与错落的叠水中，勾勒出都市人向往的世外桃源。

会所空间以通透三重境域演绎层序之美，整幅无界玻璃幕框取四季天光，纳尽下沉庭院林泉之趣，承古典园林以小观大之妙。

建筑立面提取福丝中的“二色金”元素，融入“鎏金玉珹”、“城市冠冕”的设计理念，刻画高贵精致的建筑表情。

/施工过程/

榕发·锦珹大观穿越历史烟云，聆听时代潮汐起落，以精工笔触对话千年城脉，续写王庄世代相传的盛世风华。作为城市生长的美学注脚，这座人文地标正开启城市更新的崭新叙事，于时光肌理中织就锦绣长卷，让生活诗意在繁华深处绵延不息。

技术图纸

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项目信息

项目名称：福州榕发锦珹大观

业主单位：福建省榕发筑地建设发展有限公司

项目地址：福建·福州

建设面积：约37万㎡

方案联合设计：基准方中建筑设计股份有限公司、福州市建筑设计院股份有限公司

施工图设计：福建省二建建设集团有限公司

景观设计：上海建源景观规划设计有限公司

室内设计：深圳大倉设计顾问有限公司

幕墙设计：福建瑞兴达幕墙设计有限公司

标识设计：深圳市瑞海标识有限公司

建筑摄影：福建仄空间文化传播有限公司

设计时间：2024年5月

 Aedas Executive Director  Chen and Founder Chairman Keith Griffiths,Shenzhen Huayang International Engineering Designthe team s   ands landmark for Jingzhou.

Excellent ecological resources in the area

作为未来城市形象窗口，荆州城市新客厅是荆州未来打造的集金融服务、总部办公、生态休闲等功能于一体的多功能城市中心区。项目坐落于新客厅核心区，占据中央主轴的先导建设区位，周边景观资源优越，且片区拥有众多公共空间节点。

serves as a new window to the city, integrating into a-. Lthe town tis and public spaces考虑场地地块间容积率差异和整体城市观感，设计采用一体化策略，系统性布局三个地块与中央公园。容积率较高的首排建筑向两侧依次排开，面向公园舒展双翼，稳稳承托起后方的地标双子塔，共同勾勒出逐级攀升、错落有致的城市天际线。巧妙的空间布局，不仅实现开发强度的合理分配，还创造与公园景观相得益彰的城市空间序列，塑造出融合生态、科技与人文的城市有机体。

建筑布局与形体生成

凤凰翼其承旗兮，高翱翔之翼翼·。

alentsgather 设计灵感源于凤凰之态

竖向线条自塔冠倾泻而下，在阳光下折射出流云霞彩的幻变光影，整体呈现凤舞展翅的态势。“真正的文化传承不是符号堆砌，而是让历史基因在当代语境中自然生长。”纪达夫（）对此诠释道。

phoenix feathers‘, Keith shares.

“凤凰翎羽”融入立面设计

，30""。The  stretches along the central axis and waterfront in the form of a soaring phoenix, serving as a gateway and complementing the financial twin towers. The main building faces the city park and features a 30-degree sloped roof that forms a visual pathway, allowing greenery to flow in and enabling people to stroll from the park to the city. The phoenix’s wing-inspired roof design reflects the traditional aesthetics of Chu-style architecture while incorporating a three-dimensional planting system that brings nature into the heart of the urban environment.

Striking landmark design

“建筑不应是自然的征服者，而应是生态的合奏者。”纪达夫（）强调‘’Keith sand towers designsthe local  Tspaceelevatedevibrant greencorridorthe local生态廊道串联场地

features and激活与周边地块的连接互动

The design uses smart eco-technologies, including green roofs to improve insulation立面通风设计减缓热岛效应

纳贤聚才创新磁场

AMagnet for Talent and Innovation

造型以轻薄的壳体和中部的景窗塑造成为眺望天空的“凤凰之眼”。企业大厅承载片区的共享交流职能，多样化的综合使用空间，为金融街的企业提供科技发布、交流展览、高新体验等多种复核功能，吸引高端企业、机构及人才汇聚，营造面向未来的荆州金融智谷。

also features an , spe,ngproductnology 

A financial hub for collaboration and innovation

同时，双子塔配备一系列商务设施，打造云端金融会客厅，将长江天际线转化为商务洽谈的天然背景板其置入的空中花园如同悬浮的绿洲，配合休憩座椅与景观绿植，打造观景休闲、链接自然的共享空间。创客中心采用智慧魔方系统，办公单元可随企业生长自由组合，为不同规模的企业提供灵活多变的高效办公空间，乃至个性化的总部单元定制。

a range of  Innovation Centre

Tower function allocation

灵活多变的产品单元

陈玉莹如是说。

Town‘Theaims to create, brainstorm under the phoenix-inspired dome a find inspiration in culture-infused spaces,says .

Setting a new cultural benchmark for the city

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中国荆州

荆州市城发同晟投资发展有限责任公司

深圳市华阳国际工程设计股份有限公司联合体

239,200竣工年份：Aedas主要设计人：Keith Griffiths），创始人及主席

Client: Jingzhou Tongsheng Investment Development Co., Ltd

GFA:  239,200 sq m

Aedas Design Directors: Fiona Chen, Executive Director; Keith Griffiths, Founder and Chairman